나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501884 [1] 인천광역시 남동구 간석동 92-4 스마트리더스타운 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동"간석오거리역"동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,오피스텔,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 17층건물로서, 외벽 : 페인팅 및 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,급배수설비,위생설비,승강기,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 업무시설,공동주택,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501884 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 218,000,000원 (21,800만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 92-4 스마트리더스타운 8층 805호

용도: 오피스텔

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평슬라브 지붕 17층 건물 중 8층

건축물 사용승인일: 2018년 04월 10일

토지 면적: 8.43㎡ (약 2.55평)

토지 지분: 8.43㎡ (약 2.55평)

건물 면적: 64.60㎡ (약 19.54평)

건물 지분: 64.6㎡ (약 19.53평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, "간석오거리역" 동측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 04월 14일 접수된 안산세무서장의 압류(갑7)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(윤지훈, 보증금 200,000,000원)은 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되었으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 또한, 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 위 3.2.항에서 명시된 주택임차권 역시 말소동의 확약서 제출 및 인수 보증금 합계 0원으로 보아 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-03

확정일자: 2020-03-05

배당신고일자: 2024-04-25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 인수 보증금 없음

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-12

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 간석동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 간석오거리역 인근으로 유동인구가 있으며, 다양한 편의시설 및 업무시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근 위치, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 인근에 백화점, 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 밀집 (구체적 시설은 지도 검색 필요)

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교 소재 (구체적 시설은 지도 검색 필요)

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 생활 환경은 양호함.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 정보: 등기부상 말소 예정이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인에게 해당되며, 지정기간이 2026년 08월 25일까지이므로, 외국인 투자자의 경우 허가 절차 확인 필요.

* 건물 노후도: 2018년 사용승인 건물로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 건물 관리 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성 고려.

7. 종합 의견

인천지하철 간석오거리역 인근에 위치한 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 비교적 넓은 전용면적(64.60㎡)을 갖추고 있으며, 주변 상권 및 주거 환경이 양호하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 권리분석상 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 세부적인 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 인근으로 탁월한 교통 접근성 보유

* 넓은 전용면적: 64.60㎡ (약 19.54평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 적합

* 주변 편의시설: 아파트, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 인프라 우수

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 권리는 소멸되며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 판단됨 (단, HUG 조건 확인 필요)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 오피스텔(스마트리더스타운)의 유사 면적(64.6㎡ ~ 66.45㎡) 물건들의 거래 금액은 15억 4,500만원 ~ 15억 7,500만원 수준입니다. 이는 만원 단위 금액이므로, 154,500,000원 ~ 157,500,000원입니다.

제시된 감정가는 21,800만원으로, 최근 실거래가보다 높게 형성되어 있습니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시장 시세를 고려할 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 본 물건의 최종 입찰가 산정 시에는 임대차 관계, HUG 인수조건 등 특이사항에 대한 면밀한 추가 조사와 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.