나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501879 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-10 엠타워-1 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(예술회관역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물내의 제6층 제606호로서, (사용승인 : 2011.09.29) 외벽 : 몰탈위 석재마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형아파트)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501879 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1125-10, 엠타워-1 6층606호

용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

감정가: 65,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.05㎡ (약 1.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.68㎡ (약 4.14평)

건물지분: 13.68㎡ (약 4.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 유사한 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 예술회관역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본건의 말소기준권리는 강서세무서의 압류(2023.02.07. 접수)입니다.

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 을구 6번 주택임차권 또한 말소될 예정입니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: J(정) (주택도시보증공사)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 07일

확정일자: 2022년 04월 18일

배당신고일자: 2024년 03월 14일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본건 임차인 J(정) 는 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 역시 말소 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 주변에 공동주택과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 주로 단독 또는 소형 가구가 거주하기에 적합한 환경입니다.

4.2. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 매매 정보는 본건과 건물 유형 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 해당 정보는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동): 39.82㎡, 2026년 3월 매매가 45,000,000원

* 경인빌라(가동): 38.25㎡, 2026년 3월 매매가 50,000,000원

* 신세계빌라: 49.82㎡, 2026년 3월 매매가 85,000,000원

본건은 2011년에 사용 승인된 도시형생활주택(원룸형아파트)으로, 소형 면적인 13.68㎡(약 4.14평)입니다. 현재 시세 파악을 위해서는 해당 건물 내 유사 면적의 거래 사례 또는 유사 유형의 신축 소형 주택의 시세를 추가적으로 확인해야 합니다. 다만, 감정평가액 65,000,000원은 본건의 현재 가치를 반영한 기준가로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 구월여자중학교가 인근에 있습니다.

5.2. 건축물 정보

* 건물명: M타워-1

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

* 총 층수: 10층

* 사용 승인일: 2011년 09월 29일

* 본건 위치: 6층 606호

* 전용 면적: 13.68㎡ (약 4.14평)

* 분양 면적: 제공된 정보에 별도 명시되지 않았으나, 일반적인 원룸형 아파트의 전용 면적 기준입니다.

* 기본 설비: 위생, 급배수, 화재경보, 도시가스, 난방, 승강기 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

주요 권리상 리스크는 임차인 관련 사항이었으나, 임차인이 대항력이 없고 관련 권리가 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수해야 할 권리 관계상 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

6.2. 물건상 리스크

* 매우 작은 면적: 13.68㎡(약 4.14평)의 전용면적으로, 사용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 전기 사용 제한 안내문: 현관에 전기 사용 제한 안내문이 부착되어 있어, 미납 관리비 또는 기타 체납 관련 문제가 있을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 발생할 수 있는 절차적 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2011년에 준공된 비교적 신축 건물 내의 소형 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 매우 작은 면적과 전기 사용 제한 안내문이 부착된 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 소형 주거 공간이나 투자용 부동산으로서의 가치를 지니고 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 (2011년 준공)

* 권리 관계 명확 (인수해야 할 보증금 및 채무 없음)

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 소형 면적으로 인한 낮은 진입 장벽 (투자 또는 실거주 목적)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 65,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 시세 정보는 본건과 물건 특성이 상이하여 직접적인 가격 산정에 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 주요 기준가로 활용하는 것이 합리적입니다.

물건상 리스크(매우 작은 면적, 전기 사용 제한 안내문)를 감안할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 수준인 65,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가 정보 확인을 통해 58,500,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주변 혐오시설 확인 :

인천광역시 남동구 구월동 1125-10번지 주변을 확인한 결과, 현 시점 지도상으로 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼합된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.