나이스옥션 법원경매 부천 2026타경81 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-8 메이채 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2021. 08월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 공동주택 및 제1종근린생활시설 건물 내 3층 302호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택 및 제1종근린생활시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(소사초,소새울유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.08.25.)), 〔추가기재사항〕건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경81 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-8 메이채 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 501,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 근OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.23㎡ (약 11.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 80.59㎡ (약 24.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

준공일: 2021년 08월 (사용승인일: 2021.08.27)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 공동주택 및 제1종근린생활시설 건물 내 3층 302호

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측 및 서측으로 공도와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)(접함)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (소사초, 소새울유치원)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 - 2025.08.26.~2026.08.25.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: JIN *

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-01-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: JIN *

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-10-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: WUL *

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-01-07

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리: 2021-10-12 근저당권)

* 소유권보존: 주식회사엠에이치건설 (2021-09-02)

* 소유권이전: 중국인 (2021-10-12, 매매)

* 근저당권: 근해안강망수산업협동조합 (2021-10-12, 402,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 부천시 (2025-04-29) - 말소

* 가압류: 현대캐피탈 (2025-06-18, 20,015,314원) - 말소

* 압류: 부천시 (2025-09-22) - 말소

* 임의경매개시결정: 근해안강망수산업협동조합 (2026-03-09) - 말소

* 압류: 부천시 (2026-04-28) - 말소

등기부채권 총액: 422,015,314원

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-10-07

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 및 제1종근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주위 일대에 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용은 무난할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 소사초등학교: 남측 인근 위치

* 소새울유치원: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경에 대한 긍정적 영향 예상

5.2. 편의시설 및 기타

* 교통: 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활편의: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 향후 거래 시 주의가 필요합니다.

6.2. 임대차 현황

현황 임차인 3명 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임대 관계 사항 등은 미상으로 기재되어 있어, 정확한 점유 및 명도 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계 사항 등은 미상으로 기재되어 있어, 현황 명도 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 아파트로, 주거환경 및 교통여건이 무난한 편입니다. 소사초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 주위로 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

하지만 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 매수 후 거래 시 제약이 따를 수 있으며, 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 수준으로 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없으나, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 시 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 주거 가치가 높음.

* 초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 교통이 편리하고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 인수하는 부담이 적음 (단, 미상 임대차 관계 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 501,000,000원

말소기준권리 근저당: 402,000,000원

등기부채권 총액: 422,015,314원

인수 보증금 합계: 0원

본건의 예상 입찰가는 감정가 501,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 향후 명도 및 거래 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이며, 토지거래허가구역이라는 제약이 있음을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석한 후, 보증금 0원의 임차인으로 인한 명도 비용 및 시간을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 470,000,000원 ~ 490,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.