나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501881 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 510-1 스마트타운 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택 및 아파트단지 등이 주로 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 인천지하철 1호선 귤현역 등이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터, 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19) (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획 (자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501881 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 510-1 스마트타운 2동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 140,000,000 원

* 토지 면적: 26.81㎡ (약 8.11평)

* 토지 지분: 26.808㎡

* 건물 면적: 30.31㎡ (약 9.17평)

* 건물 지분: 30.309㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택 및 아파트 단지가 주로 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 인천지하철 1호선 귤현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 서측으로 로폭 약 8미터, 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (허 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-14

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금이 200,000,000원으로 높으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없다고 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약:

* 본 건의 말소기준 권리는 2023년 02월 07일 강서세무서장의 압류 (갑4)입니다.

* 말소기준권리 이후의 권리(을3 주택임차권, 갑5, 갑6, 갑7 강제경매 등)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 가능한 권리: 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 동향:

* 최근 2026년 7월 실거래 사례 분석 결과, 귤현동 일대 다세대주택의 거래가 이루어지고 있습니다.

* 예시 1: 귤현동 497-4번지 (디자인빌, 2015년 건축, 4층, 39.6㎡) 13,000만원 거래 (평당 약 108.5만원).

* 예시 2: 귤현동 498-11번지 (힐스토리3차, 2011년 건축, 3층, 47.8㎡) 13,500만원 거래 (평당 약 93.4만원).

* 예시 3: 귤현동 510-3번지 (힐타운7차, 2010년 건축, 2층, 53.26㎡) 15,900만원 거래 (평당 약 98.7만원).

* 본건(스마트타운 2동 2층 201호, 30.31㎡)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 주변 시세는 약 9,000만원 ~ 11,000만원 범위로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가 140,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 잠재적 상업 가치:

* 본건은 주거지대에 위치하며, 인근 지하철역으로의 접근성이 좋습니다. 주거용으로서의 가치가 높습니다.

* 제공된 정보만으로는 주변 상업 시설의 발달 정도나 잠재적 상업 가치를 상세히 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하며, 주변 주거 단지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: "귤현초등학교"가 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

* 특히, 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 시점과 겹치는 점은 특정 취득자에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

* 특수물건 정보:

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG와의 관련 사항 및 인수 조건을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역과 초등학교가 인접하여 주거지로서의 입지 조건이 우수합니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 존재하며, 다수의 도시계획상 제한사항과 HUG 인수조건 변경이라는 특수성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 교육 환경: 인천지하철 1호선 귤현역과 귤현초등학교가 인접해 있어 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

* 권리상 안전성: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 다세대주택으로서의 안정적 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 140,000,000원입니다. 그러나 최근 주변 실거래가 분석 결과, 귤현동 일대의 다세대주택 시세는 평당 약 93만원 ~ 108만원 범위로 추정됩니다. 본 건(30.31㎡)의 면적을 고려할 때, 현 시세 기반 예상 가치는 약 90,000,000원 ~ 110,000,000원으로 분석됩니다.

감정가와 시세 간의 차이, HUG 관련 특수성, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 가치와 리스크를 감안하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.