나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501867 [1] 인천광역시 남동구 간석동 433-4 갑진하이츠 1동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천1호선 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 '간석오거리역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제503호로서, 외 벽 : 모르타르위 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 3필지 일단의 장방형 토지로서, 현재 '갑진하이츠' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 서측으로 노폭 약 30미터, 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 일련번호 2: 제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 일련번호 3: 제2종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 433-4번지에 위치한 갑진하이츠 1동 5층 503호 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2026타경501867 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 175,000,000원입니다. 토지 면적은 24.14㎡ (약 7.30평)이며, 건물 면적은 48.22㎡ (약 14.59평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, 인천1호선 '간석오거리역'에서 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 인천1호선 '간석오거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 내 5층 503호입니다. 현재 '다세대주택'으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지 이용 상태

인접지와 등고평탄한 장방형 토지에 건축된 '갑진하이츠' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

건물 북측 및 서측으로 각각 폭 약 30미터 및 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가를 받아야 하는 구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분 및 채권자

본 건은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-10. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-07, 확정일자 2022-01-13, 배당신고일자 2024-02-29. 대항력 없음.

* 인수되는 권리

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되며, 을구 6번 주택임차권(이하영, 200,000,000원) 또한 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 채권 총액

총 1,270,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 간석동 지역은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 일반 상권 지역입니다. 인근에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 현재 '다세대주택'으로 이용 중이며, 건물 총괄표제부상 '도시형생활주택및제2종근생(사무소)' 용도로도 건축되었으나, 본 물건은 주거용으로 사용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

인천1호선 '간석오거리역'을 도보로 이용할 수 있어 서울 및 경기 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

인근에 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경

다세대주택과 오피스텔이 주를 이루는 주거 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 계약 및 대출 관련 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보

'공동담보'로 명시된 특이사항은 해당 물건이 다른 담보물과 함께 경매에 계류되었거나, 기존 대출에 복수의 담보가 설정되었을 가능성을 시사합니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 명도

현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계에 따라 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상의 제한

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있어, 외국인 투자자의 경우 허가 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통망과 잘 갖추어진 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건축 연도(2013년 사용승인) 대비 감정가(1억 7,500만원)는 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례와 비교 시 다소 높게 책정된 측면이 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항으로 인한 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지

인천1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 외부 이동이 매우 편리합니다.

* 실거주 적합성

주변에 편의시설이 풍부하고 주거 환경이 안정적이어서 실거주 목적으로도 적합한 물건입니다.

* 권리관계의 명확성

임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리 하위로 모든 권리가 정리될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 가격 경쟁력 확보 가능성

감정가 대비 시장 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과,

* 64.73㎡ (2014년식, 3층) 173,000,000원

* 47.56㎡ (1987년식, 1층) 120,000,000원

* 34.65㎡ (1991년식, 2층) 55,000,000원

본 물건은 48.22㎡(약 14.59평), 5층, 2013년 사용승인으로, 면적은 1987년식 47.56㎡ 물건과 유사하나 건축 연도 및 층수는 더 유리합니다. 2014년식 64.73㎡ 물건보다는 면적이 작고 건축 연도가 오래되었습니다.

유사 면적 및 건축 연도를 고려했을 때, 1억 4천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 사이의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 감정가 1억 7,500만원이 최근 거래 사례들의 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 HUG 인수조건 변경 등 특이사항으로 인한 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.