나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60608 [1] 경기도 파주시 동패동 2071 금강펜테리움센트럴파크 605동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "숲노을초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제6층 제601호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통한 외곽 공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정3지구) , 제3종일반주거지역 , 제3종일반주거지역(2022-05-27) , 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-12-29)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(2022-12-29)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2026-03-03)(상대보호구역, 인허가 전 교육지원청과 반드시 협의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함. 2026.07.08.자 제출된 분양계약서 등 참조(대지포함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 고양지원 2026타경60608 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 파주시 동패동 2071 금강펜테리움센트럴파크 605동 6층601호이며, 아파트 용도로 사용되고 있습니다.

감정가는 575,000,000원입니다.

전체 토지 면적은 57,480.20㎡이나, 해당 물건의 단위 토지 지분은 0㎡로 명시되어 있습니다.

건물의 전용 면적은 84.71㎡ (약 25.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건의 특이사항으로는 유동화 물건이며 대지권이 미등기 상태입니다.

주의사항으로, 대지권이 미등기 상태이지만 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며, 2026년 07월 08일 제출된 분양 계약서 등을 참조하여 대지가 포함되었음을 확인해야 합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 동패동 소재 "숲노을초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설

"숲노을초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

대규모 아파트 단지가 주변에 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

조사 결과, 해당 물건 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2023년 01월 31일 접수된 우리은행 근저당 (채권액 165,000,000원)입니다.

이하 권리들은 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 경매 절차에 따라 소멸 대상입니다.

소멸되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권보존: 주식회사펜테리움개발 (2022.09.16.)

소유권이전: 우도원, 최복순 (2023.01.31.)

근저당: 우리은행 (말소), 황원규 (말소), 박광준 (말소)

주택임차권: 김정훈 (말소)

임의경매: 유더블유아이유동화전문유한회사 (말소)

인수되는 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계

본 물건은 인수할 보증금이 0원입니다.

임차인 현황

임차인: 김

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-10

확정일자: 2023-03-14

배당신고일자: 2026-06-04

대항력: 없음

비고: 상기 임차인 김정훈은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 파주시 동패동은 파주운정3지구 내 계획된 주거지역으로, 다수의 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 조성되어 있습니다.

인근에 초등학교가 위치하여 교육 수요가 풍부하며, 상업 시설 접근성 또한 양호하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보

아파트명: GTX운정역 금강펜테리움 센트럴파크

주소: 경기도 파주시 동패동 2071

사용승인일: 2022년 07월 29일 (신축 아파트)

총 세대수: 778세대

총 동수: 15개동

최고층: 15층 (본건 6층)

주차대수: 총 9대 (지상 12대, 지하 29대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간, 어린이놀이터 등

면적 정보

건물 전용면적: 84.71㎡ (약 25.6평)

토지 면적: 57,480.20㎡ (단지 전체 면적)

분양 면적에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다.

최근 시세 (2026년 기준)

매매 사례:

2026년 06월 17일: 5.69억원 (8층)

2026년 06월 15일: 5.80억원 (12층)

2026년 07월 06일: 5.50억원 (12층)

최근 임대차 사례:

2026년 04월 (5층): 전세 2.1억원, 월세 0원

2026년 04월 (7층): 전세 3.7억원, 월세 0원

2026년 07월 (7층): 전세 3.6억원, 월세 0원

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기

본 건의 가장 큰 특징은 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 비록 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있고, 관련 분양 계약서에 대지 포함 내용이 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 소유권 이전 등기 시 행정적인 절차가 다소 복잡하거나 추가적인 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 이로 인한 불확실성에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

유동화 물건

본 건은 채권의 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 금융 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

건축물 연한

2022년 준공된 신축 아파트이므로 당장의 노후화에 대한 문제는 없으나, 장기적인 관점에서는 단지 전체의 재건축 또는 재개발 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 파주운정3지구의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

단지 주변으로 초등학교와 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 거주 환경이 우수하며, 단지 내 부대시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 대지권 미등기라는 특수한 상황이 존재하므로, 이 부분에 대한 면밀한 사전 확인과 이해가 필수적입니다.

최근 실거래가 기준으로 볼 때, 시세는 5.5억원에서 5.8억원 사이에 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트 (2022년 준공)로 즉시 입주 및 거주가 가능합니다.

파주운정3지구의 지속적인 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

인근 초등학교 위치는 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

대지권 미등기라는 이슈로 인해 시세 대비 저가에 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 575,000,000원

최근 매매가: 550,000,000원 ~ 580,000,000원

본 물건은 6층으로, 층수 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하였습니다. 또한, 대지권 미등기라는 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 560,000,000원 ~ 570,000,000원 범위로 판단되며, 565,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.