나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60602 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1147-4 청우하이츠빌 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남동측 근거리에 위치 하며, 주위는 다세대, 근린생활시설, 창고 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정승용)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 9. 2.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60602 (1)

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1147-4 청우하이츠빌 104동 3층 302호

용도: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 173,000,000원

토지면적: 62.73㎡ (약 19.00평)

건물면적: 56.79㎡ (약 17.18평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 소재하며, "운정4동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

해당 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황은 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 본 건은 남동측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

본 물건의 등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 및 이전 등기: 김정선, 박애솔 명의로 등기되어 있습니다.

* 주택임차권: 정승용 (임차보증금 168,000,000원) 명의로 등기되었으며, 말소 대상입니다. (전입일자 2021-06-30, 확정일자 2021-06-22)

* 강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (채권액 168,000,000원) 명의로 등기되었으며, 이는 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: HUG (양도전 정승용)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-06-22

* 배당신고일자: 2023-07-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 특이사항

경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차인 정승용(HUG)의 임차권은 대항력이 없으며, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리(강제경매)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 주변 지역의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 유사 면적대의 거래가 120,000,000원에서 130,000,000원 사이에 이루어진 것을 확인할 수 있습니다.

* 청우하이츠 101동/102동: 60.70㎡ (전용), 130,000,000원 (2026.07.20 거래)

* 화이트캐슬 가동/나동: 66.33㎡ (전용), 127,000,000원 (2026.07.17 거래)

* 은하팰리스: 71.27㎡ (전용), 120,000,000원 (2026.07.01 거래)

4.2. 감정가 대비 시세 평가

본 물건의 감정가는 173,000,000원이나, 최근 실거래가 시세를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 주변 유사 물건의 실거래가를 기준으로 시세를 재평가할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 3층 302호이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 및 외부 상태

건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

5.3. 기타 사항

건물 등기부상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경의 함의

HUG의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없으나, 계약 내용의 명확성을 재확인해야 합니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

권리관계 자체는 명확히 정리될 것으로 예상되나, 기타 미등기 권리나 하자 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 여러 법규 및 제한사항(성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)에 해당하므로, 해당 토지 이용에 관한 세부 사항은 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있는 강점이 있습니다. HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없습니다.

7.2. 장점

* HUG의 대항력 포기로 인한 낙찰자의 인수 부담 없음.

* 주거용 건물로 이용 중이며, 기본적인 설비 갖춤.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 보통 수준.

7.3. 단점

* 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대 범위 축소 가능성.

* 다양한 토지 이용 제한사항 존재.

8. 투자 포인트

HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 권리상 부담 없이 취득 가능한 물건입니다. 주변 시세보다 낮게 책정된 감정가는 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있으며, 향후 지역 개발 및 주변 환경 변화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 최근 실거래가 수준을 고려하여, 133,000,000원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 최근 거래된 유사 면적대의 최고가 수준을 반영한 보수적인 금액이며, 법원 경매 특성상 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.