나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60601 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 743-2 하이파크 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 중 제3층 제302호로서, 외벽:치장벽돌붙임 등 마감, 창호:샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 12미터 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 조미영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 743-2 하이파크 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60601 (1)이며, 감정가는 290,000,000원입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

토지 면적은 65.41㎡ (약 19.79평)이고, 건물 면적은 77.12㎡ (약 23.33평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거지역의 형태를 띠고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통입니다.

토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 약 12미터, 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 25일자 교보생명보험의 가압류(을5)입니다.

등기부등본상 주택임차권(을6)으로 조미영(현 주택도시보증공사)이 보증금 264,000,000원에 대해 2021년 3월 12일 전입, 2021년 2월 22일 확정일자를 받은 내역이 있습니다.

그러나 본 건의 특이사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 조미영)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 2026년 5월 21일자로 제출하였습니다.

따라서 본 건은 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

기타 등기부상 권리로는 소유권 이전(고기철, 최향임, 김경용), 가압류(교보생명보험), 압류(국민건강보험공단) 등이 있으며, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 273,668,025원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 대화동 일대는 대화초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 아파트 단지, 그리고 이에 부수되는 근린생활시설들이 혼재되어 있습니다.

주요 상권은 주거지를 지원하는 소규모 근린 상권의 형태를 띠고 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 24일, 59.88㎡ (약 18.1평) 면적의 연립주택이 27,900만원(약 2.79억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 14일, 59.93㎡ (약 18.1평) 면적의 연립주택이 27,100만원(약 2.71억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 9일, 84.33㎡ (약 25.5평) 면적의 연립주택이 34,800만원(약 3.48억원)에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 77.12㎡(약 23.33평)으로, 이는 위 거래 사례들의 중간 정도 크기에 해당합니다.

이를 바탕으로 현 시세는 약 2.8억원에서 3.3억원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 대화초등학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 대항력을 포기하고 보증금 반환 미수령 시에도 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 HUG의 향후 채권 회수 절차나 이와 관련된 행정적, 법적 문제는 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

건물 노후화: 1996년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상) 등 일부 제한사항이 존재합니다.

인근 혐오시설: 주변 지역 및 관련 자료 검색 결과, 본 건 소재지 및 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 다세대주택으로, 대화초등학교 인근의 안정적인 주거지에 자리하고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 신청한 경매 사건으로, HUG가 임차인으로서의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함으로써 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없는 매우 유리한 권리 분석이 가능합니다.

최근 실거래가 데이터를 고려했을 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계가 명확하고 명도 부담이 적을 것으로 예상되는 점은 투자가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

매수인의 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 명도 절차의 부담이 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 290,000,000원입니다.

인근 유사 면적(59.88㎡, 59.93㎡)의 최근 실거래가가 2.71억원 ~ 2.79억원, 더 넓은 면적(84.33㎡)이 3.48억원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(77.12㎡)의 현재 시세는 3.1억원 ~ 3.3억원 수준으로 추정됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 매수인이 인수할 임차 보증금이 0원이므로, 경매의 낙찰가는 실질적인 시세와 경쟁 구도에 따라 결정될 것입니다.

감정가 290,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로는 감정가 수준, 공격적으로는 시세 상단까지 고려할 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적인 전략이 될 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.