나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60573 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 752-24 굿모닝힐타운 106동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 북측 인근에 위치하며, 인근은 연립/다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행상태 및 배차간격 등으로 보아 전반적인 대중교통 여건은 불편시됨.

건물의 구조

구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 ‘굿모닝힐타운’ 제106동 규 모 지하1층/지상4층 외 벽 벽돌 및 외장석 붙임 마감 등 창 호 샷시 창호 등

이용상태

구 분 내 용 비 고 제106동 제3층 제302호 다세대주택(방3, 다용도실, 주방/식당, 거실 등) 후첨 “내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 소화설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 완만하게 남하향하는 토지에 자체지반 평탄하게 조성한 사다리 토지로서, 건부지[다세대주택]로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 동측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최정순)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 고양지원 2026타경60573 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 752-24 굿모닝힐타운 106동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 66.08㎡ (약 20.01평)

* 토지지분: 66.08㎡ (약 20.01평)

* 건물면적: 66.44㎡ (약 20.12평)

* 건물지분: 66.44㎡ (약 20.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건축물정보:

* 해당 물건은 굿모닝힐타운 106동 3층 302호입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로, 총 4층 규모입니다.

* 해당 동(106동)은 4층 건물로, 건축물대장상 총 9세대가 거주하고 있으며, 연면적은 652.84㎡입니다.

* 본 물건의 전용면적은 66.44㎡입니다.

* 등기부요약:

* 소유권 관련 권리 외, 주택임차권(최정순, 150,000,000원, 2022.07.26 확정일자)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.03.06)입니다.

* 등기부채권 총액: 150,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 연립/다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진·출입은 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행 상태 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편입니다.

* 도로상태: 건물 동측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 진행: 본 건은 부동산강제경매로, 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2026타경60573) 등기입니다. 이 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 주택임차권자 최정순)

* 보증금: 150,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 해당 임차인의 대항력을 인수할 위험은 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다 (지상권 등).

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 주거지역 내에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설의 상권 분석보다는 주변 주거 환경 및 편의 시설과의 접근성이 주요 고려 사항입니다. 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 평슬라브지붕이며, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 302호입니다.

* 내부 구조: 본 물건은 다세대주택으로 방 3개, 다용도실, 주방/식당, 거실 등으로 구성되어 있습니다. (상세 내용은 내부구조도 참조)

* 설비 내역: 위생 및 급·배수 설비, 개별난방 설비, 소화 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 내유초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대중교통 불편: 인근 버스정류장이 있으나 배차 간격 및 운행 상태 등으로 인해 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 규제가 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 굿모닝힐타운 내 106동 3층 302호입니다. 가장 큰 특징은 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서로 인해 선순위 임차인(최정순)이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하게 된 점입니다. 이로써 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 대항력 관련 부담은 전혀 없는 상태입니다. 감정가는 158,000,000원으로 책정되었으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않아 권리 분석이 매우 명확한 편입니다. 다만, 대중교통 이용이 불편하고 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 간결합니다.

* 시세 대비 잠재력: 제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 본 물건의 감정가는 주변 실거래가 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 용이성: 주거 지역 내 위치하며, 기본적인 생활 인프라와 인접해 있어 실거주 또는 임대 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 158,000,000원입니다. 제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적(약 45㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준 4,500만원에서 12,500만원까지 거래된 것으로 나타났습니다.

* 양지그린타운(2002년식, 45.675㎡): 4,500만원 (면적당 약 985,000원/㎡, 해당 시세는 특이사항으로 판단됨)

* 위너스빌(2017년식, 45.37㎡): 10,700만원 (면적당 약 2,358,000원/㎡)

* 블루캐슬(2013년식, 45.19㎡): 12,500만원 (면적당 약 2,766,000원/㎡)

본 물건의 전용면적은 66.44㎡(약 20.12평)이며, 감정가 기준 평당 약 7,852,882원입니다. 위너스빌과 블루캐슬의 시세(평당 약 781만원 ~ 912만원)를 고려할 때, 감정가는 시세 범위의 하단에 위치하고 있어 투자 메리트가 있습니다.

상기 시세 정보를 바탕으로 본 물건의 예상 시세 범위를 약 157,200,000원에서 183,500,000원으로 추정할 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가격을 기준으로 투자 가치를 고려한 적정 입찰가는 약 165,000,000원으로 예상합니다. 이는 시세 범위를 고려한 합리적인 금액으로, 잠재적 수익 확보를 목표로 설정할 수 있습니다.

1.9. 주변 환경 분석 (혐오시설 확인)

인근 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 본 물건 소재지(경기도 고양시 덕양구 내유동 752-24) 주변에 특별히 언급되거나 지도상으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.