나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경96 [1] 경기도 포천시 군내면 용정리 475-1 포천용정대광로제비앙 101동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 "포천종합운동장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지 및 지식산업센터, 아파트단지, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입 용이하며, 버스정류장이 인근에 소재하고 있어 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 15층 1504호로서 (사용승인일 : 2023.08.03) 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 세탁실, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

상하수도, 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 폭 약 25 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(용정산업단지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 지방산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등, 용도주택, 국토교통부공고 제2025- 1058호, 포천시 공고제2025-2452호)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2026타경96 (1) 사건으로 경기도 포천시 군내면 용정리 475-1에 소재한 포천용정대광로제비앙 101동 15층 1504호 아파트입니다.

감정평가액은 248,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건의 전용면적은 59.88㎡(약 18.11평)이며, 토지 지분 면적은 35.45㎡(약 10.72평)입니다.

채권자는 지OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 "포천종합운동장" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 산업단지, 지식산업센터, 아파트 단지, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 을3 전세권 설정(주택도시보증공사, 140,000,000원, 2024.04.03 접수)입니다.

매각으로 인해 을3 전세권, 을4 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-02

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리인 전세권자입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

권리분석 요약: 대항력 있는 임차인 김 의 존재가 가장 중요한 고려사항입니다. 해당 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 인정되므로, 명도 과정에서의 추가적인 비용이나 시간이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 아파트 단지는 복합적인 토지 이용 지역에 위치해 있습니다. 산업단지, 지식산업센터, 주거 지역, 그리고 농경지가 혼재되어 있어 상권의 성격이 다양합니다.

인근에 포천종합운동장이 있으며, 산업 시설 종사자 및 지역 주민들의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통은 차량 접근성이 양호하고, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설로는 포천종합운동장이 인접해 있습니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등이 있으며, 상세한 편의시설은 직접 확인이 필요합니다.

본건은 2023년 8월에 사용 승인된 신축 아파트로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

아파트 단지는 총 5개 동, 437세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 은 전입일자(2024-04-02)가 말소기준권리(2024-04-03)보다 선행하므로 대항력이 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 이는 일반적이지 않은 상황으로 실제 임대차 계약의 진위 여부, 특약 사항, 또는 허위 임대차일 가능성 등을 철저히 조사해야 합니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 및 임대 현황 파악이 중요합니다.

지도 등 외부 서비스에서 인근에 혐오시설(쓰레기 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지, 소음이나 악취 등 생활에 영향을 줄 수 있는 요인이 있는지 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 8월에 사용 승인된 신축 아파트로, 건물 상태 및 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

감정가는 248,000,000원이지만, 최근 실거래가(2026년 2월, 59.5972㎡ 기준 215,000,000원)를 고려할 때 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 김 의 존재이며, 이 임차인과 관련된 권리 관계 및 명도 진행 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2023년 8월 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

입지 잠재력: 산업단지 및 지식산업센터 인근 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

양호한 교통 여건: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 비교적 편리하여 생활의 편리성을 더합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

최근 유사 면적 실거래가 (2026년 2월): 215,000,000원

인수되는 보증금: 0원

고려사항: 최근 실거래가, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 신축 아파트로서의 장점.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

권고 입찰가: 215,000,000원 내외 (최근 실거래가 수준에서 명도 리스크 비용을 감안하여 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.