나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70444 [1] 경기도 의정부시 신곡동 486-13 신곡지역주택조합아파트 101동 1층 106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '동오역(의정부경전철)' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 교육시설, 각종 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '동오역(의정부경전철)' 등이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상24층 건물 내 1층 106호로서, (사용승인일: 1994.06.14.) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 새시 등 입니다.

이용상태

현황 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(신곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부신곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 등 미상입니다. ○ 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70444 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 486-13, 신곡지역주택조합아파트 101동 1층 106호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1994년 6월 14일

토지 면적: 38.87㎡ (약 11.76평)

건물 면적 (전용 면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

감정가: 249,000,000원 (2억 4,900만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOO (오케이저축은행)

총괄표제부상 아파트 정보:

아파트명: 신곡지역주택조합아파트 (신곡효자벽산)

총 동수: 3개동

총 세대수: 297세대

총 건축 면적: 1962.32㎡

총 연면적: 34729.43㎡

총 주차 대수: 187대 (지상 12대, 지하 7대)

건물 표제부상 정보:

101동, 지하1층/지상24층, 철근콘크리트조 스라브 지붕

매각물건명세서:

작성일: 2026년 8월 4일

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 신곡동 소재, '동오역(의정부경전철)' 남동측 근거리에 위치

주위 환경: 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 각종 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역

교통 상황:

* 차량 진출입 가능

* 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '동오역(의정부경전철)' 소재

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 상대보호구역: 신곡중, 의정부신곡초

* 기타: 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 11월 10일 ~ 2029년 11월 9일)

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 11월 18일자 의정부중앙새마을금고 근저당 (을21)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당 (을21, 을23)

* 가압류 (갑15, 갑16, 갑17)

* 강제경매 (갑18, 본건)

* 임의경매 (갑19)

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 경매로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요만 언급되었으나, 상세 내용 확인 필요. 통상적으로는 소멸될 것으로 보이나, 최악의 경우 대비 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 현장조사 시 폐문부재로 인해 정확한 점유 및 임대차 관계는 공부 및 제시목록을 통해 확인되었습니다. 임대관계 등은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

본 물건은 신곡동의 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변으로 아파트 단지 및 주택가, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

의정부경전철 동오역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 역세권 주변의 상업 기능 또한 기대할 수 있습니다.

교육 시설(신곡중, 의정부신곡초)이 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

전반적으로 주거 목적의 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

교통: 의정부경전철 동오역 및 다수의 버스 노선을 통해 시내외 접근성이 양호합니다.

교육: 신곡중학교, 의정부신곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 이용이 가능하며, 아파트 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 이용할 수 있습니다.

주거 환경: 1994년 사용승인된 아파트로, 건축 연수는 약 30년 이상입니다.

주차: 아파트 단지 전체 총 주차 대수는 187대이며, 297세대에 비해 주차 공간이 부족할 수 있습니다. (세대당 약 0.63대)

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1994년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 정확한 점유 및 임대차 관계 확인에 어려움이 있었습니다. 임대관계 등이 미상이며, 추후 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지거래허가구역: 향후 부동산 거래 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 절차 확인 및 허가 취득에 시간이 소요될 수 있습니다. (2024년 11월 10일 ~ 2029년 11월 9일)

소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권 개요가 있으나, 상세 내용 확인이 필요합니다.

중복사건: 해당 사건은 중복 사건으로 분류되어 있으며, 관련 경매 절차 진행 상황 및 확정 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동에 위치한 아파트로, 동오역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주거 지역 내에 위치하여 조용한 환경을 기대할 수 있으며, 교육 시설 또한 인접해 있습니다. 그러나 1994년 준공된 아파트라는 점, 임대차 관계의 불확실성, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 채권들이 다수 존재하며, 대부분 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 의정부경전철 동오역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 교육 시설 이용이 용이합니다.

임차인 부담 없음: 인수 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

합리적인 감정가: 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 16일, 9층, 27,000만원

* 2026년 7월 12일, 2층, 29,000만원

* 2026년 7월 11일, 19층, 24,850만원

본 건 아파트(101동 1층 106호)의 감정가는 249,000,000원 (2억 4,900만원) 입니다.

감정가는 최근 거래된 19층 매물(24,850만원)과 유사한 수준이며, 1층이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 1층은 조망 및 소음 등에서 선호도가 낮을 수 있으나, 단지 내 환경 및 개인 선호도에 따라 다를 수 있습니다.

최근 실거래가 상하한선(24,850만원 ~ 29,000만원) 및 감정가(24,900만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (2억 5,000만원 ~ 2억 7,000만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.