나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70461 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 735 포천송우서희스타힐스 101동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "송우중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 학교, 창고, 공장, 농지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 평지붕 층수 : 지하 1층, 지상 25층 건물 내 7층 소재 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(소흘도시), 제2종일반주거지역(2022-11-03 (포천(소흘지구))), 주거개발진흥지구 (소흘지구), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역 (2023-06-22)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호)) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70461 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 735 포천송우서희스타힐스 101동 7층 701호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 272,000,000원

토지면적: 40.28㎡ (약 12.18평) - 토지 지분

건물면적: 68.92㎡ (약 20.84평) - 전용면적

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "송우중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 학교, 창고, 공장, 농지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 남서쪽 태봉마을주공3단지 방면으로는 2023년부터 소흘 도시계획도로 공사가 진행 중이며, 송우중학교부터 통일대까지 이어지는 4차선 도로가 2026년 12월 개통 예정입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(소흘도시), 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구(소흘지구), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건은 하나캐피탈의 근저당권 실행으로 인한 임의경매 사건입니다. 등기부상 채무총액은 289,400,000원입니다.

* 을1: 포천제일신용협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 을2: 하나캐피탈주식회사 근저당권 (말소)

* 갑6: 하나캐피탈의 임의경매개시결정 (말소)

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

3.2. 임차인 현황

임차관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 내 상가 및 인근에 GS25, CU 편의점, 세탁소, 부동산, 꽃집, 보습 학원 등 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

제공된 정보와 검색 결과 상, 본 아파트 단지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 일부 후기에서 단지 서쪽 태봉마을 방향에 공장이 있어 가을, 겨울철 매연 발생 가능성이 있다는 점이 언급되었습니다. 또한, 송우리라는 동네 특성상 외국인 노동자(서남아, 동남아쪽)가 거리에 많다는 점도 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 태봉초등학교, 송우중학교, 송우고등학교, 동남고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 피트니스 센터, 작은 도서관, 실내 골프연습장, GX룸, 어린이집, 경로당, 배드민턴장 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 근처 송우천 공원이 있습니다. 차량으로 인근 하나로마트, 홈플러스, 이마트 등 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 위험

채무총액(289,400,000원)이 감정가(272,000,000원)보다 높으나, 이는 경매 물건에서 일반적입니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 영향은 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황이 미상인 점은 잠재적 부담으로 작용할 수 있으나, 인수 보증금이 0원으로 확인되어 보증금 반환 채무 인수는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 상태 및 기타 위험

건축물 사용승인일(2021년 5월) 기준으로 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후화 문제는 적을 것으로 보입니다. 다만, 모든 부동산이 그러하듯, 예상치 못한 하자가 존재할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변 교육 환경 또한 괜찮은 편이며, 단지 자체적인 커뮤니티 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부, 임대차 관계 미상인 점 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 주변 공장으로 인한 매연 발생 가능성도 일부 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 5월 사용승인으로 비교적 새 건물입니다.

* 단지 규모: 829세대 규모의 대단지로 관리비 절감 및 생활 편의성이 높습니다.

* 교통망 개선 기대: 송우중학교-통일대 간 4차선 도로 개통(2026년 12월 예정)으로 교통 접근성 향상이 기대됩니다.

* 개발 호재: 포천 지역 도시재생 및 택지개발, 광역 교통망 확충(세종~포천 고속도로 등) 계획과 연계한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 평면적 구성: 선호도 높은 중소형 평형 위주로 구성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 272,000,000원입니다. 최근 유사 평형(전용 68.65㎡)의 KB 시세 일반가는 2억 7,000만원 (26.08.14 기준)이며, 최근 실거래가는 2억 6,300만원(26.07.15/25층)입니다. 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 감정가 및 주변 시세, 향후 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이상으로 고려될 수 있으며, 구체적인 입찰가 결정은 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.