나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경107 [1] 경기도 동두천시 동두천동 278 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 "소요동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 일반 점포, 음식점, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '동두천역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 상업용건부지임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역(2017-10 -17), 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(2021-03-15), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건으로서, (사용승인일 : 2019.03.25) 외벽 : 외장 석재 및 벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 몰탈위페인팅 및 인테리어 등 마감 바닥 : 에폭시 및 타일붙임 등 마감 창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로서 1층 : 근린생활시설(설빙, 신동양부동산, 금보성)임. 2층 : 노유자시설(정성주간보호센터)임. 3층 : 근린생활시설(공실)임. ("지적 및 건물개황도와 건물이용상태" 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물㉠이 소재함.(후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 제시외건물㉠은 일반건축물대장에 등재되어 있으며, 본건 기호 1 건물은 동두천동 278,278-4번지 양지상에 등재되어 있으나 토지합병으로 278번지 에 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2026타경107 (1) 사건에 대한 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경107 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 동두천동 278

* 용도: 근린시설

* 감정가: 2,262,034,600원

* 토지면적: 1121.00㎡ (약 339.1평)

* 건물면적: 999.08㎡ (약 302.2평)

* 제시외 건물 면적: 21.84㎡ (약 6.6평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO (이재극으로 추정, 경매 신청 채권자)

* 건물 사용승인일: 2019년 03월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 "소요동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 일반 점포, 음식점, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '동두천역'이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 사다리형의 상업용 건부지로, 인접 토지와 등고 평탄합니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 06월 19일 접수된 포천제일신용협동조합의 근저당권 (을20, 을6)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, "물건명세서 참고사항"에 명시된 '지상권'과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 존재하지는 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김보성

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/확정일자: 2025-05-30

배당신고일자: 2026-05-19

대항력: 없음

* 임차인: 정성주야간복지센터

보증금: 60,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사동양

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2019-12-18

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 일부 확인되어 인수 보증금 합계가 0원으로 처리된 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 매각 후 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사오에이치홀딩스

보증금: 60,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 일부 확인되어 인수 보증금 합계가 0원으로 처리된 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 매각 후 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 등기부상 권리관계 요약:

* 토지 등기부: 소유권 변동 이력(이행만 → 박준서 → 박혜정) 및 포천제일신용협동조합, 이재극의 근저당권, 동두천시의 압류가 등기되었으나, 현재 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소된 상태입니다. 채권 총액은 1,534,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(박준서) 후 소유권 이전(박혜정)되었으며, 토지와 동일하게 포천제일신용협동조합, 이재극의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되었으나 모두 말소되었습니다. 채권 총액은 1,534,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 제2종근린생활시설로, 1층에는 설빙, 신동양부동산, 금보성 등의 점포가 입점해 있으며, 2층에는 정성주간보호센터가, 3층은 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 주변 지역은 일반 점포, 음식점, 단독주택이 혼재하는 상권으로, 지역 생활 편의를 제공하는 업종들이 주로 분포하는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 동두천역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 소요동행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 지역 특성상 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 소재지인 동두천시 동두천동 278번지 일대 반경 내에서 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 환경저해시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사동양과 주식회사오에이치홀딩스는 대항력이 있는 임차인으로, 해당 임차인들의 보증금 및 차임 정보가 제공되었고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 매각 후 실제 인수 여부에 대한 면밀한 권리 분석 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 이는 잠재적인 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일반 건축물대장에 등재된 제시외 건물 ㉠이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이 부분에 대한 현황 파악 및 추후 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

* 공실: 건물 3층이 공실 상태로, 공실로 인한 공실 리스크 관리 및 임대 수익 확보 방안 마련이 요구됩니다.

* 건축물 노후도: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동두천시 동두천동에 위치한 근린생활시설 건물로, 대중교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 형성되어 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 개발 잠재력도 일부 존재합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 3층 공실, 제시외 건물 등은 잠재적인 리스크 요소로 작용할 수 있어, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 동두천역 인근의 도심지 내 근린생활시설로서, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 건물 상태: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태이며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 소유권 확보에 용이합니다.

* 잠재적 가치: 주변 지역 개발 가능성 및 상권 활성화 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(2,262,034,600원)를 기준으로 하되, 시장 동향, 주변 유사 물건의 시세, 건물의 현재 임대 상태, 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 공실 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서 작성 시점 기준으로 제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 고려할 수 있습니다. 최종 입찰가는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.