나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50285 [1] 서울특별시 용산구 한남동 685-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 한남동 소재 "순천향대학교 서울병원" 북서측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 소규모의 근린생활시설등이 혼재하는 후면주택상가 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철 6호선 "한강진역"과 "이태원역"이 소재함.

형태 및 이용상태

남동측 하향경사지대의 가장형의 토지로서 주택 및 점포 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약6~7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-08-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 및 세멘벽돌조 스라브지붕 3층건으로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감과 벽돌쌓기 마감 내벽 : 벽지 및 세멘몰탈위 페인트 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층-근린생활시설 2층, 3층 : 각층 주택 8개호로서 다가구 주택으로 이용중임.

설비내역

도시개스에 의한 개별난방구조, 상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설등임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 용산구 한남동 685-13번지에 소재한 근린주택으로, 서울서부지방법원 2026타경50285 (1) 사건에 의한 공유물분할을 위한 경매 물건입니다.

감정평가액은 11,769,444,900원이며, 토지 면적은 172.50㎡ (약 52.18평), 건물 면적은 433.95㎡ (약 131.27평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건으로, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 용산구 한남동에 위치하며, "순천향대학교 서울병원"의 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 6호선 한강진역과 이태원역이 근거리에 소재하여 교통이 편리합니다.

토지는 남동측으로 하향 경사된 가장형의 토지이며, 북동측으로는 노폭 약 6~7미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m 이하)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 말소기준권리는 박종서 명의의 임의경매(2026-03-09 접수)입니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내역은 물건명세서 상 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)아 랑데자뷰: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2023-10-24, 배당신고 2026-05-14, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-07-03, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-13, 대항력 있음.

* 원 : 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2021-06-22, 확정 2026-05-19, 배당신고 2026-05-19, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-04-01, 대항력 있음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2010-04-19, 대항력 있음.

총 6명의 임차인이 모두 대항력이 있습니다.

이 중 일부 임차인은 보증금 또는 차임 정보가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

보고서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

(주)아 랑데자뷰와 원 임차인은 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 1층 근린생활시설과 2-3층 주택 8개호로 구성된 다가구 주택으로 이용 중입니다.

순천향대학교 서울병원 인근 지역으로, 주거와 상업 기능이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

병원, 지하철역, 버스 정류장 등 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호하여 주거지로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

1층 상가는 지역 내 소비층을 대상으로 한 근린생활시설로서의 영업 활동이 가능하며, 다가구 주택은 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변에 주거 시설과 소규모 상가, 병원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 6호선 한강진역, 이태원역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육 환경과의 연관성을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. 6명의 임차인 모두 대항력이 있어, 보증금 인수 여부에 따라 추가적인 자금 투입이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원으로 기재된 임차인들의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

본 물건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 경매 절차 진행 과정이나 낙찰 이후에도 소유권 관련 분쟁의 소지가 완전히 해소되지 않을 수 있습니다.

용도지역(제2종일반주거지역, 7층 이하) 및 고도지구(20m 이하) 규제로 인해 향후 신축 또는 증축 등 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등)이나 용도(아파트 부지 등)로 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 용산구 한남동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 1층 상가와 다가구 주택의 복합 용도로 활용되어 가치가 높습니다.

교통 편의성이 우수하고 생활 환경도 양호하나, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고 공유물분할 경매라는 특수한 물건이라는 점에서 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

특히, 보증금이 0원으로 기재된 임차인들의 실제 권리 관계 및 인수 가능성에 대한 심층적인 조사가 필요하며, 이를 통해 실제 투자 리스크를 최소화해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

높은 입지 가치: 서울 중심부인 용산구 한남동 지역의 지속적인 발전 가능성과 미래 가치.

복합 용도 활용: 1층 상가를 활용한 임대 수익과 다가구 주택을 통한 안정적인 임대 수입 기대.

잠재적 가치 상승: 주변 개발 계획에 따른 향후 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

경매를 통한 시세 차익: 철저한 권리 분석을 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 11,769,444,900원

제공된 JSON을 통한 인근 다세대/연립주택 매매 사례는 2026년 5월 기준 44.27㎡(약 13.39평)에 78,000,000원, 174.12㎡(약 52.67평)에 270,000,000원 등입니다.

본 물건은 근린주택으로서 이러한 주거용 건물과는 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 정확한 시세 산정을 위해서는 유사 근린주택의 거래 사례, 상가 및 주택 임대 시세, 지역별 부동산 시장 동향 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

보고서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 예상 입찰가 산정 시에는 이를 반영하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험을 반드시 고려해야 합니다.

권리 분석상의 불확실성 및 공유물분할 경매의 특수성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서 제공된 정보를 바탕으로 한 예상 입찰가 범위는 감정가의 70~85% 수준으로, 약 8,000,000,000원에서 10,000,000,000원 사이로 추정됩니다.

이는 잠재적 위험 요소를 고려한 잠정적인 금액이며, 현장 조사 및 상세 권리 분석 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.