나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경30 [1] 서울특별시 은평구 대조동 241 베르디움스테이1 401동 1층133호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대은초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 북 동측 대로변을 따라 상업용 및 업무용 건물이 주를 이루는 노선상가지대이고 본건은 주상복 합아파트내 상가로 인근에 대규모 아파트 단지가 소재하는 등 배후지 규모 및 유동인구, 상 가의 성숙도 등을 고려할 때 상가로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역(3호선 불광역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상2층 중 1층 133호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.12.29) 외 벽 : 화강석마감 등 내 벽 : 페인트 마감 바 닥 : pvc타일 마감 창 호 : 스테인레스스틸창호

이용상태

본건은 근린생활시설로 조사시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 중앙냉난방설비, 승강기, 에스컬레이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형 토지로 주상복합용(아파트 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35미터의 대로(불광로)와 남서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(역세권 청년주택 공급촉진지구), 도로(접합), 중 로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구 역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-12-05)((최종확인은 관할 교육청에 반 드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세 대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 공실상태로 자세한 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경30 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 241 베르디움스테이1 401동 1층133호

용도: 근린상가

감정가: 72,000,000원

토지면적: 9.23㎡ (약 2.79평)

토지지분: 9.2325㎡ (약 2.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물지분: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

주의사항: 없음

2.2. 건축물 현황

건물명: 베르디움스테이1

동: 401동

층: 1층 133호

사용승인일: 2022년 12월 29일

구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상2층 중 1층

외벽: 화강석마감 등

내벽: 페인트 마감

바닥: PVC타일 마감

창호: 스테인레스스틸창호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대은초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 대로변을 따라 상업용 및 업무용 건물이 주로 형성된 노선상가지대이며, 본건은 주상복합아파트 내 상가로 인근에 대규모 아파트 단지가 소재하여 배후지 규모 및 유동인구, 상가 성숙도 등을 고려할 때 상가로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 불광역이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 35미터의 대로(불광로)와 남서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(역세권 청년주택 공급촉진지구), 도로, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 등이 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 3월 29일 접수된 국민은행의 근저당(금612,000,000원)입니다.

그 외 소유권이전, 압류(도봉세무서장, 은평구), 가압류(재단법인, 서울신용보증재단), 임의경매(국민은행) 등이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 631,145,136원입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 조사 시점 현재 공실 상태이며, 자세한 임대 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 서울 은평구 대조동 일대는 대규모 아파트 단지와 더불어 지하철 3호선 불광역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다. 노선상가지대의 특성상 유동인구가 풍부하며, 인근 상업 및 업무시설과의 연계성도 높습니다.

5.2. 배후 수요

주상복합 내 상가로서, 단지 내 아파트 거주민을 주요 배후 수요로 확보할 수 있으며, 주변 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5.3. 시장 전망

최근 준공된 신축 상가로서 건물의 신축성이 강점이며, 향후 역세권 개발 사업 등이 진행될 경우 상권 활성화에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

지하철 3호선 불광역이 도보 가능한 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다양한 버스 노선도 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

6.2. 교육시설

도보 거리에 대은초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6.3. 주변 환경

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다. 주변에 특별히 혐오 시설은 검색되지 않습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 투자자의 매수 및 매도에 제한이 될 수 있습니다. (허가 대상 및 기간은 3.4. 항목 참조)

7.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 달리 취득 과정이나 권리 관계 등에서 예상치 못한 특수성이 발생할 수 있습니다.

7.3. 공실 위험

조사 시점 현재 공실 상태로, 명도 완료 후에도 즉시 임차인을 맞추지 못할 경우 공실 위험이 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 역세권에 위치한 신축 근린상가로서, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 2022년 준공된 건물로 상품성이 높으며, 주변 개발 계획으로 인한 향후 가치 상승 가능성도 긍정적입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 유동화 물건이라는 특수성과 현재 공실 상태는 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 3호선 불광역 인근으로 풍부한 유동인구 확보 및 높은 접근성.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 관리비용 절감 효과.

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지의 고정 수요 확보.

* 지역 개발 잠재력: 역세권 지구단위계획구역 지정으로 미래 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 72,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 토지거래허가구역 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 성공적인 투자를 위해서는 현장 임장, 상권 분석, 유사 물건의 실제 거래 사례 비교, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.