나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3920 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 923-10 남광쉐르빌 제8층 제801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한미 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 923-10 소재 "강서로7길" 북측,"지하철2,5호선까치산역" 이 다소 원거리에 위치하는 남광쉐르빌 제8층 제801호로서 주위환경은 각종빌라,근린생활 시설,오피스텔,호텔,공원 등으로 형성되어있고 각종활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편임.

교통상황

본건 남측에 강서로7길,인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선까치산역이 다소 원거리에 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 업무시설(오피스텔) 및 아파트(도시형생활주택 원룸형), 제8층 제801호, 외 벽 : 석재마감 등, 내 벽 : 벽지,타일,페인트마감 등, 바 닥 : 석재,강화목재 마감 등, 창 호 : 하이샷시 등.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택 원룸형)으로서,방,거실,욕실,주방,식당,발코니, 확장형발코니,현관 등으로 이용중으로 내부구조도 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,각종소화설비,승강기설비,주차장 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 업무시설(오피스텔) 및 아파트(도시형생활주택 원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 923-10,923-11,923-12,923-21 공통 도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역,가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분의 관리 및 이용에관한 법률>,진입표면구역(진입표면)<공항시설법 >,,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권 정비계힉법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며,본건의 내부구조도는 폐문부재로 내부확인이 불가능하여 건축물 현황도,평가전례,외부관찰 등을 참조하여 작성하였고 인테리어마감은 동류물건의 통상적이고 표준적인 마감을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3920 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 923-10 남광쉐르빌 제8층 제801호

* 용도: 도시형생활주택

* 건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

* 토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

* 건물면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

* 건물규모: 지하 0층, 지상 10층 중 8층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 232,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서로7길’ 북측에 위치하며, 지하철 2, 5호선 까치산역으로부터 다소 원거리에 있습니다. 본건 주변은 각종 빌라, 근린생활시설, 오피스텔, 호텔, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 남측에 강서로7길이 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 지하철 2, 5호선 까치산역은 다소 원거리에 위치합니다. 자동차 진출입은 보통입니다.

* 주변 시설: 각종 편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통 수준으로 평가됩니다. 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단102864 (주택도시보증공사 가압류, 2023.05.15.)

* 총 등기부채권액: 417,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부등본 요약 상, 매수인이 인수해야 할 지상권 등의 권리는 확인되지 않습니다. (참고: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 있으나, 등기부등본 상 해당 권리가 존재하지 않아 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 소멸 예정 권리:

* 을5 주택임차권 (김 , 보증금 307,000,000원): 2024.03.12. 말소 예정. 대항력 없음.

* 갑5 가압류 (주택도시보증공사, 2023.05.15.): 말소 예정.

* 갑6 압류 (양천세무서장, 2024.03.12.): 말소 예정.

* 갑7 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.03.04.): 말소 예정.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 307,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-28

* 배당신고일자: 2024-03-12

* 대항력: 없음

* 비고: 특별매각조건에 따라 임차권등기 말소 조건으로 매각 진행.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 건물 유형: 본건은 도시형생활주택 원룸형 및 업무시설(오피스텔)로 복합된 건물입니다.

* 주변 환경: 다수의 빌라, 근린생활시설, 오피스텔, 호텔 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 교통 여건: 지하철 2, 5호선 까치산역이 다소 원거리에 있으나, 버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 접근성은 보통입니다.

* 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건(도시형생활주택/오피스텔)과는 건물 특성 및 연식이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2026년 7월 거래 사례 (면적 및 금액 단위: ㎡, 억원):

* 19.98㎡ (약 6.04평) 사례: 21,600만원 (약 1081만원/㎡, 약 3,570만원/평)

* 37.44㎡ (약 11.32평) 사례: 15,000만원 (약 401만원/㎡, 약 1,325만원/평)

* 37.56㎡ (약 11.36평) 사례: 16,000만원 (약 426만원/㎡, 약 1,408만원/평)

* 본건 건물(남광쉐르빌)은 2014년 준공되었으며, 전용면적 41.61㎡(약 12.59평)입니다. 감정가는 232,000,000원으로, ㎡당 약 557만원, 평당 약 1,842만원입니다.

* 주변 '다세대' 주택의 연식과 면적에 따른 시세 편차가 크며, 본건과 직접 비교하기는 어렵습니다. 그러나 감정가가 주변 다세대 주택의 면적 대비 시세보다 높게 책정되었거나, 해당 건물 자체의 기준 시세가 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 각종 편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통 수준으로 평가됩니다. (주변 상권 분석 참조)

* 주거 환경: 빌라, 근린생활시설, 오피스텔, 호텔 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 다양하게 형성되어 있습니다.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역이 다소 원거리에 있으나, 버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 접근성은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건: 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경과 함께, 임차인 및 주택임차권 승계인이 HUG에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 등을 승계하지 않도록 명확히 하고 있습니다.

* 임차권 '말소' 및 '대항력 없음' 확인: 등기부등본 상 임차권(을5)이 말소 예정으로 기재되어 있으며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 향후 분쟁 가능성: 비록 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 임차인 관련 법적 절차나 분쟁 발생 가능성은 완전히 배제할 수 없으므로, 잔금 납부 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한은 향후 재건축, 증축 또는 토지 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 외부 관찰 및 유사 물건을 참조하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 내부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 232,000,000원입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 매수인이 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 특히 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 0원입니다. 주변 환경은 주거, 상업시설이 혼재되어 있으며 교통은 보통 수준입니다. 다만, 주변 시세와 비교 시 감정가의 적정성에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요하며, 내부 확인이 불가하다는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 매수인이 별도의 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 서울시 강서구 지역: 서울 시내라는 입지적 장점을 가집니다.

* 적정 가격으로 취득 가능성: 감정가가 채권 총액에 비해 낮게 책정되어 있어, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 도시형생활주택/오피스텔: 1인 가구 및 소규모 가구의 수요가 꾸준한 주거 형태입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 232,000,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 '다세대' 주택 매매 정보는 본건과 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 연식, 면적, 건물 종류(다세대 vs 도시형생활주택/오피스텔)의 차이가 크기 때문입니다.

* 본건의 면적(41.61㎡)과 감정가(232,000,000원)를 고려할 때, 평당 약 1,842만원 수준입니다.

* 주택도시보증공사의 채권액(총 417,000,000원) 대비 감정가가 현저히 낮은 점은 시세 반영 또는 채권자의 의지를 추측하게 합니다.

* 임차인 보증금 307,000,000원이 있으나, 대항력이 없어 매수인의 인수 부담은 0원입니다.

* 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 내부 상태 확인 불가 및 주변 시세와의 괴리감을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 245,000,000원

* 하한가(210,000,000원)는 감정가 대비 약간 할인된 가격으로, 현재 시장 상황 및 내부 상태 미확인 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

* 상한가(245,000,000원)는 감정가를 상회하는 가격으로, 향후 가치 상승 가능성 및 시장 경쟁을 고려한 수준입니다.

* 본 물건의 정확한 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 유사 물건에 대한 추가 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.