나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4001 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-201 양지마을 제104동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재‘오류초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ‘오류동역’이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.11.08.) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4001 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-201 양지마을 제104동 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 25.92㎡ (약 7.84평)

건물면적: 36.41㎡ (약 11.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재‘오류초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지대입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ‘오류동역’이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통입니다.

토지계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역입니다.

도로: 본건 남동측 및 남서측으로 세로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 요약:

말소기준권리는 서울서부지방법원의 가압류 결정(2025카단55696)으로, 2026년 1월 7일에 접수되었습니다.

이후 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경4001)이 2026년 3월 6일에 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 283,739,833원입니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(신아련)

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 9월 2일

확정일자: 2019년 8월 13일

배당신고일자: 2023년 9월 15일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 신아련 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권보존: 이승자 (갑1, 2018-11-13)

소유권이전: 박해영 (갑2, 2019-09-17)

주택임차권: 신아련 (을3, 2023-09-15) - 말소 예정

가압류: 서울신용보증재단 (갑6, 2026-01-07) - 말소기준권리

강제경매: 주택도시보증공사 (갑9, 2026-03-06) - 말소 예정

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 2026년 7월에 오류동 일대에서 유사한 주택 유형의 거래 사례가 있었습니다.

* 1976년 건축된 연립주택(49.22㎡)이 350,000,000원에 거래되었습니다.

* 2002년 건축된 다세대주택(57.9㎡)이 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 2004년 건축된 다세대주택(74.43㎡)이 250,000,000원에 거래되었습니다.

분석:

본건은 2018년 11월 8일에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 주변의 오래된 연립 및 다세대 주택에 비해 건축 연식이 짧습니다.

이러한 신축 연식은 시세 형성에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 비교 사례 중 2002년 건축된 57.9㎡ 다세대주택이 2억 1천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(36.41㎡)의 시세를 면적과 신축 연식을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

주변 상권이 다양하여 생활 편의성이 높다는 정보가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 오류초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

건물 정보:

주소: 서울특별시 구로구 오류동 81-201, 경인로15나길 20 (양지마을 104동 503호)

준공일: 2018년 11월 8일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 6층 건물 중 5층

난방: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주차: 총 40대 주차 가능 (자주식 17대, 기계식 23대)

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 임차권 포기: 임차인(신아련)은 배당받지 못한 보증금에 대해 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건을 가지고 매각이 진행됩니다. 해당 조건의 명확한 이행 여부 확인이 중요합니다.

토지거래계약허가구역: 본건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. (아파트 대상 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31., 외국인 등 대상 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 매수인 자격 및 허가 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

미확인 정보: 임대관계는 미상입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택입니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이라는 특이사항이 존재하므로, 매각물건명세서를 면밀히 검토해야 합니다.

최근 거래된 유사 물건들과 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 소형 주택으로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

권리관계 상 인수되는 보증금이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

오류동역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 연식 및 면적에 따라 210,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건은 36.41㎡의 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 높게 책정된 경향이 있습니다.

2002년 건축된 57.9㎡ 다세대주택이 2억 1천만원에 거래된 점과 본건의 신축 연식을 감안하면, 적정 시세는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수 보증금이 없고 권리상의 큰 문제는 없어 보이나, 명확한 권리 인수 여부 확인 및 추가 현장 조사가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 초기 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 이는 현재 시세를 반영한 추정치이며, 입찰 전 반드시 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

혐오시설 유무: 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업시설의 다양성이 다소 제한적이라는 의견이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.