나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4007 [1] 서울특별시 양천구 목동 928 건영아파트 제101동 제11층 제1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양화초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 / 지상14층 내 제11층 제1105호로써, (사용승인일: 1994.12.23.) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 단지 외곽의 공도와 연계되어있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4007 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 928 건영아파트 제101동 제11층 제1105호

용도: 아파트

감정가: 743,000,000 원

토지 면적: 37.31㎡ (약 11.29평)

건물 면적: 84.27㎡ (약 25.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양화초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기사항 외 기타 권리가 존재할 수 있습니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 남영미 (2006-10-20)

* 근저당권: 국민은행 (2006-10-20, 말소기준권리), 국민은행 (2012-02-10, 말소), 우리은행 (2024-06-05, 말소)

* 가압류: 주식회사씨에스 (2024-08-02, 말소)

* 근저당권: 최승현 (2024-12-13, 말소)

* 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (2026-03-09, 말소)

* 총 등기부 채권액: 744,428,800 원

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음. (대항력은 없으나, 인도명령 대상 여부 등 추가 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월~6월, 단위: 원):

* 2026년 5월 6일: 505,000,000 (84.39㎡, 10층, 직거래)

* 2026년 6월 10일: 830,000,000 (84.27㎡, 9층, 중개거래)

* 2026년 6월 19일: 885,000,000 (84.27㎡, 10층, 중개거래)

* 본건은 84.27㎡, 11층으로, 최근 거래된 9층 및 10층 매물보다 높은 층수에 해당하여 시세 상승 요인이 있을 수 있습니다.

* 최근 전월세 사례 (2025년 12월~2026년 6월, 단위: 원):

* 2025년 12월 16일: 보증금 450,000,000 (84.33㎡, 5층)

* 2026년 2월 12일: 보증금 472,500,000 (84.39㎡, 6층)

* 2026년 6월 3일: 보증금 545,000,000 (84.27㎡, 10층)

* 최근 전세 시세는 4억 5천만원 ~ 5억 4천 5백만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 목동 건영

* 세대수: 299세대

* 사용승인일: 1994년 12월 23일

* 총 주차 대수: 104대

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 주변 기반시설:

* 학교: 양화초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 양수도 과정 등 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 본 건 소재지는 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26 ~ 2026.08.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31). 이에 따라 매수 시 관할 관청의 허가를 받아야 할 수 있습니다. 외국인, 법인 등 매수 주체에 따라 허가 요건이 달라질 수 있으므로, 사전에 관할 구청(양천구청)에 확인이 필수적입니다.

* 건축물 노후화: 1994년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 논의가 있을 수 있습니다.

* 학교보호구역: 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 교육청의 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 목동에 위치한 건영아파트 11층으로, 역세권은 아니나 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가격을 고려할 때 감정가 대비 높은 시세를 형성하고 있으며, 층수 이점을 고려하면 추가적인 가치 상승 가능성도 있습니다. 다만, 토지거래 허가 구역 지정 및 유동화 물건이라는 특수성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 양천구 목동 지역은 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 선호 지역입니다.

* 최근 시세 상승: 2026년 6월 실거래가가 8억 3천만원 ~ 8억 8천 5백만원 수준으로, 꾸준한 시세 상승세를 보이고 있습니다.

* 높은 층수: 본 건은 11층으로, 최근 거래된 9~10층보다 높아 일조권, 조망권 등에서 유리할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 743,000,000 원

* 최근 실거래가 (2026년 6월): 830,000,000 원 ~ 885,000,000 원

* 주변 시세 분석: 최근 실거래가격을 기준으로 볼 때, 본건은 8억 3천만원 ~ 8억 8천 5백만원 사이의 가치를 형성하고 있습니다. 특히 11층이라는 층수 이점을 고려하면 8억 5천만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 토지거래 허가 등 리스크 요인을 감안하더라도, 입찰 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가와 실거래가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 본 건의 시세 및 주변 경쟁 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가 범위는 8억 2천만원 ~ 8억 7천만원으로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.