나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3945 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정여자중학교" 남동측 인근에 위치하는 "누리 에스.에이치.티" 제1동 제2층 제202호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하 는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형 생활주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 도시형 생활주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 504-9, 504-199 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아 파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.203 ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3945 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제202호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 291,000,000원

토지면적: 17.72㎡ (약 5.36평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

- 건축년도: 2021년 사용승인 (누리S.H.T 건물)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지상 6층 중 2층

- 주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정여자중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 물건지 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 25일 접수된 롯데캐피탈 주식회사의 가압류(갑3)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 주택임차권(을3)이 유일합니다.

소유권은 이관일에서 서지현으로 이전되었습니다.

등기부등본상 주택임차권(권수완, 보증금 304,000,000원, 2022년 2월 17일 확정, 2022년 3월 8일 전입)은 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. (등기구분: 을3, 말소: 인수)

이 외 다수의 가압류 및 압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매개시결정(갑11)은 말소됩니다.

4. 임차인 분석

본 건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 3월 10일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (권 / 권수완)

보증금: 304,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 8일

확정일자: 2022년 2월 17일

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수' 권리이며, 매수인에게 금 304,000,000원의 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 3월 10일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 3월 10일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

총 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 대항력 없는 임차인들의 합계이며, 대항력 있는 임차인(권수완)의 보증금 304,000,000원은 별도로 인수될 가능성이 매우 높습니다.

5. 상권분석

본 건은 서울 강서구 화곡동 지역에 위치하며, 주변에 주거 시설 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

최근 주변 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평), 2019년 건축, 21,600만원 (평당 약 1,080만원)

* 2026년 7월 16일 거래: 전용면적 37.44㎡ (약 11.33평), 1986년 건축, 15,000만원 (평당 약 400만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평), 2002년 건축, 16,000만원 (평당 약 426만원)

본 건의 건물 면적은 29.97㎡ (약 9.06평)으로, 비교적 신축(2021년 사용승인)임을 고려할 때, 가장 최근 거래된 19.98㎡ 사례와 유사한 평당 가격 수준을 적용하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로 본 건의 예상 시세는 평당 1,000만원 ~ 1,080만원으로 추정되며, 총 시세 범위는 약 299,700,000원에서 323,676,000원으로 산정됩니다.

감정가 291,000,000원은 이 시세 범위의 하단에 위치하여, 인수되는 임차보증금 문제가 해결된다면 시세 대비 합리적인 가격으로 판단됩니다.

6. 생활정보

주변에 "서울신정여자중학교"가 위치하며, 주거 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통망으로는 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

본 건 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 직접적으로 확인되지 않았으며, 주로 주거 및 교육 시설이 분포하고 있습니다.

다만, 지하철역과의 거리는 다소 있어 도보 접근성은 떨어질 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 304,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(권수완)의 주택임차권이 매수인에게 인수될 가능성입니다. 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 이를 추가 비용으로 부담해야 할 수 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권은 없으나, 임차권 인수 여부가 불확실한 점이 가장 큰 문제입니다.

또한, 본 물건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로, 특정 매수자(외국인 등) 또는 용도 변경 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

건물 면적이 29.97㎡ (약 9평)으로 협소하여, 1인 가구 또는 소규모 가구 외에는 주거 공간으로 활용하기에 제한적일 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 입지 조건이 양호한 편입니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이나, 가장 치명적인 리스크는 304,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인의 권리가 매수인에게 인수될 가능성입니다.

비록 특이사항에 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 등기부상 '인수'로 기재된 점을 미루어 볼 때, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 자문을 통해 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 이 문제가 해결되지 않는다면 본 건은 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

본 물건은 상대적으로 신축인 소형 주거용 건물로서, 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주용으로 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

인수되는 임차보증금 문제가 명확하게 해결되고 말소된다면, 감정가 수준으로 진입 시 시세 대비 저평가된 물건이 될 가능성이 있습니다.

지속적인 개발 및 도시화가 진행되는 지역의 소형 주택이라는 점도 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있는 요소입니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 304,000,000원의 처리 여부에 따라 크게 달라집니다.

만약 임차보증금이 인수되지 않고 매각으로 소멸된다는 전제 하에, 시세 분석 결과 본 건의 예상 시세는 약 299,700,000원에서 323,676,000원입니다.

감정가 291,000,000원을 기준으로, 인수 부담이 없다고 가정할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 건물 면적: 29.97㎡ (약 9.06평)

* 감정가: 291,000,000원

* 시세 범위 (인수 부담 없을 시): 약 300,000,000원 ~ 324,000,000원

* 추천 입찰가: 295,000,000원

* 이는 감정가(291,000,000원)를 기준으로, 시세 범위 하단에 근접하며, 인수되는 임차보증금 304,000,000원이 매각으로 소멸된다는 가정 하에 결정된 금액입니다.

* 매우 중요한 주의사항:

상기 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인 권수완(보증금 304,000,000원)의 주택임차권이 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 가정 하에 산정되었습니다.

만약 해당 임차보증금 304,000,000원이 매수인에게 실제로 인수된다면, 본 건의 실질적인 매수 비용은 295,000,000원(예상 입찰가) + 304,000,000원(인수 보증금) = 599,000,000원이 됩니다.

이 경우, 본 건은 현재 시세 대비 현저히 높은 비용이므로 투자 가치가 없다고 판단됩니다.

반드시 입찰 전 법원, 임차인, 채권자 등을 통해 임차보증금 인수 여부를 명확하게 확인하신 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.