나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3849 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-450 아모르빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세준 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "한울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2016.03.18) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘도시형생활주택'임.(확장발코니 면적 있음, 후첨 내부구조도 참조) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 ‘도시형생활주택 및 주거용오피스텔’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약5m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 독산동 378-450 :도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기사항전부증명서 상 아래와 같이 주택임차권이 설정되어 있으니 업무진행 시 참고바람. 임차보증금: 금223,000,000원 임대차계약일자: 2020년 06월 08일 임차권자: OOO

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3849 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-450 아모르빌 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 14.36㎡ (약 4.34평)

토지지분: 14.36㎡ (약 4.34평)

건물면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

건물지분: 28.85㎡ (약 8.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

준공일자: 2016년 03월 18일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 지상 7층 중 4층

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "한울중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 완경사지대 내 세장형 토지이며, 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 토지거래허가구역 지정이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 09월 15일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 관련: 2016년 04월 01일 소유권보존, 2016년 04월 20일 공유자전원지분전부이전, 2020년 07월 23일 서재춘에게 소유권 이전(매매)되었습니다.

* 임차권 관련: 류빛나 명의의 주택임차권(2022-09-08 등기, 223,000,000원)이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (대항력 없음)

* 기타 압류 및 경매: 국민건강보험공단, 금천구(서울특별시)의 압류가 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 강제경매(2026타경3849)가 본건 경매의 개시 채권자입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(류빛나)

보증금: 223,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 23일

확정일자: 2020년 06월 09일

배당신고일자: 2022년 09월 08일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행

* 임차인: 서재춘

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 12월 10일

확정일자: 해당사항 없음

배당신고일자: 해당사항 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

본건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 독산동 지역 내에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 주거지역입니다.

인근에 한울중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 기본적인 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반):

* 2026년 5월 거래 (독산동 886-6, 2017년식 다세대, 53.72㎡ 전용): 440,000,000원

* 2026년 5월 거래 (독산동 972-50, 2023년식 다세대, 29.87㎡ 전용): 325,000,000원

* 2026년 5월 거래 (독산동 960-11, 2012년식 연립, 21.99㎡ 전용): 140,000,000원

본건의 전용면적은 28.85㎡로, 주변 시세 중 2023년에 건축된 로얄팰리스5(29.87㎡)의 325,000,000원 거래 사례가 가장 유사합니다. 2017년식 더하우스비동은 면적 차이가 크고, 2012년식 연립은 연식 및 주거 형태가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 7층 건물 중 4층에 위치합니다.

난방은 도시가스에 의한 개별난방 시스템이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.

승강기 1기가 설치되어 있어 건물 이용이 편리합니다.

주차는 옥내 자주식 4대, 옥외 기계식 3대로 총 7대 주차 가능합니다.

건축물대장상 용도는 '도시형생활주택'이나, 확장 발코니 면적이 있으며, 주거용 오피스텔 겸용 가능성이 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 대항력 포기: 채권자인 주택도시보증공사가 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기를 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매각 후 소유권 이전 시 보증금 관련 분쟁 가능성을 낮추지만, 계약서상 명시된 조건을 정확히 확인하고 인수하는 것이 중요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 경매 진행 시 반드시 내부를 확인하여 수리 및 관리 상태를 파악해야 합니다.

* 제한적인 토지 이용 계획: 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 있으나, 일반적인 주거 용도에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다. (별도 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 준신축급 도시형생활주택으로, 2016년에 준공되었습니다.

감정가는 226,000,000원이지만, 주변 시세 분석 결과 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

채권자인 주택도시보증공사가 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건을 걸고 매각을 진행하여, 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 HUG 인수조건의 구체적 내용을 사전에 철저히 검토해야 하는 점이 주요 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 가까워 하자 발생 가능성이 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 실수요 및 투자 가치: 전용면적 28.85㎡ (약 8.73평)은 1인 가구 실수요자에게 적합하며, 독산동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 분석: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 매수 후 추가적인 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 금천구 지역의 개발 계획 및 교통망 개선 등 향후 시세 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

주변 시세: 300,000,000원 ~ 350,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 감정가 이상으로 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 하단인 300,000,000원을 기준으로, 내부 상태 및 최신 시세 변동 등을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

적정 예상 입찰가 (시세 반영): 290,000,000원 ~ 320,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 최신 시장 동향 분석, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

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