나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4050 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 금천구 시흥동 소재동 소재 '난곡동주민센터' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택.연립주택이 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 자동차 진입 가능하고 서측 인근에 5621번 시내버스 종점이 소재하나 지하철역은 다소 거리가 있어 대중교통 상황은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지붕 5층 건 중 제4층 404호로서, 외벽:벽돌마감 등 내벽:벽지마감등 창호:2중페어유리 알루미늄샷시창

이용상태

현장조사일 현재 주거용(방,거실,주방,식당, 화장실(욕실),발코니(확장형 포함) 등)으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비,난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 노폭 약4미터 내외의 도로(독산로 50마길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14.)<건축법> , 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법> , 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4050 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물면적: 25.66㎡ (약 7.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울 금천구 시흥동 소재 '난곡동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.

자동차 진입이 가능하며, 서측 인근에 5621번 시내버스 종점이 소재하나 지하철역과는 다소 거리가 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

본건의 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 도로(독산로50마길)와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 계양세무서장 압류 (2023-06-28)

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 주택도시보증공사(차동욱)의 주택임차권(255,000,000원)이 등기되어 있으나, '말소'로 기재되어 있으며, 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 사건입니다.

주요 임차인 현황:

* KULBATSKAIADIANA (K )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-10-27, 대항력: 없음

* TSOIVIOLETTA (T )

보증금: 500,000원, 차임: 750,000원, 전입일자: 2025-09-29, 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(차동욱) (주 )

보증금: 255,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-02, 확정일자: 2022-02-07, 대항력: 없음

전체 임차인의 총 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 중 대항력은 없으나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이사항이 있습니다. 본건은 '임차인 차동욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 조건이 붙어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금 관련 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미하나, HUG 관련 복잡한 인수조건 변경으로 인한 절차적 번거로움이 예상될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 한 지역 상권으로 판단됩니다. 인근에 대형 상업시설보다는 주민 편의를 위한 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주위는 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 주택가입니다.

건물은 철근콘크리트조, 5층 건물 중 제4층 제404호이며, 기본적인 위생, 급배수, 소화, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

현장 조사일 현재 주거용으로 이용 중이며, 내부 구조는 방, 거실, 주방, 식당, 화장실(욕실), 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인 관련 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명시되어 있어 인수 부담은 없으나, HUG 관련 복잡한 조건으로 인한 잠재적 절차적 복잡성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제1종일반주거지역

- 가축사육제한구역

- 건축허가·착공제한지역 (2022.09.15.~2024.09.14. / 2024.09.15.~2025.09.14. / (최초)제한공고(고시)일로부터 2년 / 행위제한 고시일로부터 3년)

- 장애물제한표면구역

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에관한허가구역 (2022.08.26.~2024.08.30. / 2024.08.31.~2025.08.30. / 2025.2.18.~2025.8.30. / 2025.8.31.~2026.8.25 / 2025.10.20.~2026.12.31.)

다수의 건축 및 토지거래 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 포기 조건으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 상황입니다. 다만, 건축 및 토지거래 제한 지역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성에 대한 제약 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 전용면적을 가지고 있습니다.

* 복잡한 권리 관계 해소: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 포기 조건으로 낙찰자의 추가 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원 (약 29,909,794원/평)

건물 면적: 25.66㎡ (약 7.76평)

인근 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 동일 단지(다온캐슬) 또는 유사한 신축급 다세대주택의 경우, 면적 및 입지 조건에 따라 평당 3,000만원 이상에서 거래가 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 본건은 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 다수의 건축 및 토지거래 제한 지역으로 지정된 점, 권리 관계에 HUG 관련 조건이 포함된 점을 고려하여, 감정가 대비 85~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 197,200,000원 ~ 208,800,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.