나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4055 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 357-21 남성아트빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 4층 403호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

도시형생활(단지형다세대)주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 15m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 357-21 남성아트빌 제4층 제403호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4055 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 본 건물의 감정가는 247,000,000원이며, 토지 면적은 16.38㎡(약 4.95평), 건물 면적은 27.37㎡(약 8.28평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 본 건물은 2014년 5월 20일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 본건은 4층에 위치하고 있습니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 단지명은 남성아트빌이며, 2014년에 건축되었습니다. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선과 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 공항과 관련된 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 설정되어 있어 향후 개발 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

주변 지역 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정은 항공기 소음 등 간접적인 영향을 줄 수 있으나, 직접적인 혐오시설은 아닙니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 4일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑7)입니다. 본 경매물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을3): 이수현, 보증금 237,000,000원. 전입일자 2021년 10월 18일, 확정일자 2021년 10월 5일. 대항력은 없습니다. 본 임차권은 등기부상 말소 예정으로, 매각으로 소멸됩니다.

* 주택도시보증공사 관련 권리:

* 가압류 (갑10): 2024년 4월 16일 접수, 20,000,000원. 말소 예정.

* 강제경매 (갑12): 2026년 3월 10일 접수, 237,000,000원. 본 경매 개시 결정에 따라 말소 예정.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이수현): 보증금 237,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-10-18, 확정일자 2021-10-05. 대항력 없음.

* 조성연: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-11-03. 대항력 없음.

인수되는 보증금은 0원입니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권이 언급되었으나, 등기부등본상 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에 따르면, 임차인 이수현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 권리가 없음을 의미하나, 명확한 권리 말소 절차 및 조건 이행 여부를 사전에 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트, 빌라 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. "월정초등학교"가 인근에 있으며, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 접근성이 양호하여 유동인구 및 소비 잠재력을 확보하고 있습니다. 다만, 대형 상업시설이나 중심상업지구와는 거리가 있어, 특정 전문 상권보다는 주거 지역 기반의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 지하철 2, 5호선 까치산역과 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: "월정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로 2014년에 건축되었으며, 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련: 임차인 이수현(주택도시보증공사)의 보증금(237,000,000원) 관련 특수 조건이 존재합니다. 비록 대항력은 없으나, 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각이므로, 조건 이행 여부에 따라 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 사항: 공항 관련 보호지구, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약허가구역 등은 향후 재건축, 증축 또는 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 명확하게 파악되지 않아, 명도 시 임차인의 점유 여부 및 명도 저항 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급(2014년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호하며 생활 편의 시설 접근성도 갖추고 있습니다. 권리 분석상 명확한 인수 대상 권리는 없는 것으로 파악되나, HUG 관련 특이 조건 및 토지이용계획상의 제한사항 등은 반드시 추가 검토가 필요합니다. 전반적으로 소형 주거 공간으로서의 가치는 있으나, 경매 절차의 복잡성과 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 연식이 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 거리에 있어 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 주거 환경: 학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 생활이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간으로 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래가는 평당 약 10,800,000원에서 11,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적은 27.37㎡(약 8.28평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 시세는 약 295,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 247,000,000원으로, 시세보다 낮게 책정되어 있습니다. 더불어 HUG 관련 조건부 매각, 임대 관계 미상 등 경매 특유의 리스크를 고려할 때, 감정가 및 시세를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 제시하며, 권리 인수 관련 사항을 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.