나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4005 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제2층 제214호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 "양천향교역" 남측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 업무시설, 지식산업센터, 아파트, 대형 쇼핑센터, 공장 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 "양천향교역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 지하4층/지상10층건 내 제2층 제214호로서, 외 벽: 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 CCTV설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 · 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측 및 서측으로 노폭 약 35미터 및 15미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4005 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제2층 제214호

용도: 오피스텔

감정가: 13,500만원

토지면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.5034㎡ (약 2.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물지분: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 도시개발구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 대항력 없음 및 보증금 반환청구권 포기 조건)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 '양천향교역' 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 오피스텔, 업무시설, 지식산업센터, 아파트, 대형 쇼핑센터, 공장 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통: 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 '양천향교역' 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통인 편입니다.

토지: 인접 필지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

현황: 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다.

말소기준권리: 부산지방법원 2025카단8030 (가압류, 2025.10.31 접수)

등기부현황:

* 소유권이전: 2015-05-04 (이매숙), 2022-03-18 (전재균)

* 신탁등기말소: 2015-05-04 (주식회사안강산업)

* 주택임차권: 이선주 (보증금 14,500만원, 전입 2022.03.18, 확정 2022.03.02). 비고란에 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 '말소'로 표시됩니다.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2025.10.31 접수, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.03.06 접수, 서울남부지방법원 2026타경4005)

* 압류: 부산강서세무서장 (2026.09.03 접수, 말소), 연수구(인천광역시) (2026.09.04 접수, 말소)

권리관계 요약:

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 모든 등기부상 권리 (갑3, 갑4, 갑5, 을3, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)는 말소기준권리(갑6)보다 늦거나, 말소 예정인 권리들입니다. 특히 주택임차권(을3)은 등기부상 말소로 표시되며, 매각 조건상 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 합니다.

* 매수인이 인수하는 권리: 없음.

* 인수되는 보증금: 0원. (임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (성씨만 표기)

* 보증금: 14,500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소 및 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각.

1.3. 상권분석

건물 정보: 벨리오 오피스텔, 2015년 건축, 총 10층 건물 중 본건은 2층 214호 (전용면적 20.57㎡)입니다.

최근 매매 사례:

* 2026년 4월 (3층): 12,700만원 (전용 20.57㎡)

* 2025년 12월 (10층): 13,300만원 (전용 20.57㎡)

* 2026년 6월 (6층): 11,000만원 (전용 20.58㎡)

시세 동향: 최근 매매가는 11,000만원 ~ 13,300만원 범위에서 형성되어 있습니다.

감정가 대비 분석: 감정가 13,500만원은 최근 최고가 대비 약간 높으나, 시장 가격 변동 추이를 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 지하4층/지상10층 건물입니다.

내부 구조: 오피스텔로 이용 중이며, 상세 내부구획 및 이용상황은 내부구조도를 참조해야 합니다.

설비: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, CCTV 설비 등을 갖추고 있습니다.

편의시설: 인근에 대형 쇼핑센터 및 각종 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

주변 환경: 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

주거용 오피스텔: 건축물대장상 용도는 '업무시설'이나 현황 '주거용'으로 사용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 시 행정상의 문제가 발생할 가능성이 있으나, 현재 경매 절차에서 매수인이 직접적으로 부담해야 할 문제는 아닐 수 있습니다.

임차인 관련 조건: 임차인 이선주 씨의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 조건은 매수인의 추가적인 보증금 부담은 없다는 의미입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 등기부상 '말소' 표기에도 불구하고, 법적 검토를 통해 완벽한 권리 소멸 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치하며, 마곡지구 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 오피스텔입니다.

최근 실거래가는 11,000만원에서 13,300만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가 13,500만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

부동산 강제경매로 진행되어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없습니다.

임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인의 부담을 덜어주는 요인이지만, 해당 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

도시개발구역 지정 및 공항 관련 규제 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하지만, 현황 오피스텔 및 근린생활시설 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 9호선 양천향교역과의 접근성이 뛰어나고, 마곡지구의 지속적인 개발로 인한 임대 수요 및 가치 상승이 기대됩니다.

권리 관계 명확: 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

임대 수익 기대: 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

시세 차익 가능성: 현재 시세와 감정가를 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 13,500만원

최근 매매 최고가: 13,300만원

최근 매매 최저가: 11,000만원

본 물건은 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로, 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 발생하지 않습니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 경쟁 상황과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 고려한다면 감정가 이하, 적극적인 투자를 고려한다면 감정가 수준에서 접근할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 11,500만원 ~ 13,000만원

권장 입찰가: 12,800만원 (본 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 임대 가능성 등을 종합적으로 고려한 예상치이며, 투자 결정의 최종 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.