나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3954 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 835-7 문정빌 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 학교 및 로변을 따라 각종 주상용건물 등이 소재 하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며, 건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 발코니, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6미터, 동측으로 노폭 약3미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장 애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건 축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기 간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3954 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 835-7 문정빌 제2층 제201호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

231,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 학교 및 로변을 따라 각종 주상용건물 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 연립,다세대,빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 인근 지역의 연립/빌라 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일 거래: 1981년식, 62.31㎡ (약 18.85평) 거래가 59,000,000원 (약 313만원/평)

* 2026년 5월 6일 거래: 1989년식, 39.48㎡ (약 11.94평) 거래가 44,000,000원 (약 368만원/평)

* 2026년 5월 1일 거래: 2002년식, 55.19㎡ (약 16.70평) 거래가 28,000,000원 (약 168만원/평)

본 건은 2019년 준공된 도시형생활주택으로, 전용면적 29.39㎡ (약 8.89평)입니다. 감정가는 231,000,000원 (약 2,598만원/평)으로, 이는 비교 대상 거래 사례의 평단가보다 현저히 높은 수준입니다. 비교 사례는 건축 연도가 오래되었거나 면적이 더 넓은 점을 감안하더라도, 감정가와 시장 거래가 간의 상당한 차이가 존재합니다.

2.4. 지도상 위치 및 주변 시설

서울특별시 금천구 시흥동 835-7번지에 위치하며, 주변은 전형적인 주거 밀집 지역으로 대규모 상업시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 서울시흥초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 소유권보존 (2019-06-26)

* 공유자전원지분전부이전 (2019-11-05, 매매)

* 주택임차권 (2024-02-05, 김형도, 259,000,000원, 말소 예정)

* 압류 (2023-08-22, 서초세무서장, 말소기준권리)

* 가압류 (2023-08-30, 주택도시보증공사, 1,279,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매 (2026-03-05, 주택도시보증공사, 259,000,000원, 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-29

* 확정일자: 2021-12-03

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본 건은 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 말소기준권리

서초세무서장 압류 (2023-08-22)

3.4. 인수되는 권리

없음 (단, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건)

3.5. 주의사항

임차인 김 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 하며, 이는 본 건 매각의 주요 조건입니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 임차보증금 규모가 상당하므로 관련 조건을 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 본 물건의 용도

도시형생활주택으로, 개인 거주 및 임대 수익 목적으로 활용 가능합니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

건물이 위치한 시흥동 835-7번지 일대는 주거용 건물(단독, 다세대, 다가구)이 주를 이루고 있으며, 로변을 따라 일부 상업용 건물들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 서울시흥초등학교가 위치하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 로변 상가 등을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

서울시흥초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타

주변에 공원 등 녹지 공간이 일부 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 매각의 핵심이므로, 이 조건이 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다. 대항력은 없으나, 포기 조건 미준수 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축/법규 관련 리스크

* 장애물제한표면구역(진입표면구역): 항공기 안전 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사시설 보호법에 따른 건축 제한 사항이 존재합니다.

* 과밀억제권역: 수도권 과밀억제권역으로, 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래 시 허가가 필요하며, 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내에 해당합니다. 이는 향후 매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 물리적/환경적 리스크

건물 자체는 2019년에 준공되어 비교적 신축이나, 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 주거 및 투자 가치를 동시에 지니고 있습니다. 입지 또한 초등학교와 인접하여 양호한 편입니다. 다만, 임차인의 보증금반환청구권 포기라는 특수 조건이 수반되며, 토지이용계획상 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 개발 및 거래 시 유의가 필요합니다. 감정가 대비 주변 시세와의 격차가 크다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 점

* 주거 지역 내 양호한 입지 조건 및 서울시흥초등학교 인접

* 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인한 권리 관계 명확성 확보

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 231,000,000원입니다. 이는 면적(29.39㎡) 대비 높은 수준이며, 주변의 비교 거래 사례(2002년식 55.19㎡ 기준 약 168만원/평)와 비교했을 때 큰 차이를 보입니다. 그러나 본 건은 2019년 준공된 신축 건물이라는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다.

임차인과의 보증금반환청구권 포기 조건이 명확히 이행된다면, 낙찰자는 추가적인 임차보증금 인수 부담이 없습니다. 이에 따라, 감정가격을 기준으로 하되, 시장 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 231,000,000원을 중심으로, 인수 부담이 없는 점을 감안하여 200,000,000원에서 225,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 조사 및 최근 시장 동향에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.