나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경61 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제다동 제3층 제3124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구현고등학교" 남측 인근에 위치하는 "중앙유통단지 상가" 제다동 제3층 제3124호 외 1개호로서, 주위는 노선상가지대로서 인근에 아파트, 학교, 공원, 공장, 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "구로역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제3124호 및 제3125호로서, 외 벽 : 외장타일붙임 마감 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 바 닥 : 데코타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 판매시설로 이용중임. (기호(1) 상호 :

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 판매 및 업무시설, 제2종근린생활시 설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)구도동 1258 / (2)구로동 1258-1 공히 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 유통업무설비, 가로구역별 최고높이 제한지역((건축과문 의))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등)), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관합 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상 : 아파트, 지정기간 : 2025 .10.20. ~ 2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경61 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제다동 제3층 제3124호

용도: 근린상가

감정가: 1억 8천 4백만 원 (184,000,000원)

토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (등기부 정보상)

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 중앙유통단지 내 제다동 3층 3124호(외 1개호, 즉 3125호 포함)로, 북서측 인근에 구현고등학교가 소재하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 학교, 공원, 공장, 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 노선상가지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구로역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 토지는 2필지가 일단의 부정형 토지로, 판매 및 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며 외부 도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 도로, 유통업무설비, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 소유권 이전 후 다수의 근저당권이 설정되었으나, 을구 3번 근저당권(하나은행, 2023년 5월 3일 접수, 276,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 해당 경매개시결정(갑구 4번, 하나은행, 2026년 3월 5일 접수, 412,028,820원)을 포함한 모든 등기부상 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 이전 후 여러 차례 소유권 변동이 있었으며, 현재까지 파악된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 개요는 없습니다.

임차인 현황에는 ㈜화인일렉트로닉스가 기재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로, 전입일자 및 사업자등록일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 없으며 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부채권 총액은 605,664,000원입니다.

4. 상권분석

구로 중앙유통단지는 1984년 계획 수립 및 1996년 준공 이후 기계 공구, 산업용품, 전자 및 컴퓨터 부품 등 산업 전반의 유통을 전문으로 하는 중소기업 상인들이 조성한 전문 상권입니다. 약 4,000여 개의 상가가 6개 동에 밀집해 있으며, 가구, 전자제품, 휴대폰 등 다양한 품목의 상가와 사무실이 입주해 있습니다. 동양 최대의 산업용품 단지로서 상업과 산업 기능을 동시에 수행하고 있으며, 식당, 문구점, 약국 등 편의시설도 갖추고 있습니다.

온라인 유통 채널의 성장으로 인해 매출 부진과 공실 증가라는 어려움을 겪고 있으나, 도매업 위주의 구성과 오랜 기간 쌓아온 내공으로 인해 경쟁력을 유지하고 있습니다. 또한, 구로역 일대는 GTX 대형 환승센터 건설 가능성, 철도기지창 이전 및 지식산업센터 건립 등 대규모 개발 호재가 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 중앙유통단지는 단지 내 식당, 문구점, 약국 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 구현고등학교가 위치해 있으며, 아파트, 공원, 주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 교통 측면에서는 지하철 1호선 구로역과 인접해 있어 서울 시내 주요 업무지구 및 도심으로의 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 금융 구조의 특성을 이해할 필요가 있습니다.

* '튼상가' 원상복구 비용: 3124호와 3125호는 내부 벽체가 일시적으로 제거된 '튼상가' 형태이므로, 원상복구에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공실 증가 추세: 중앙유통단지는 온라인 상거래 확대 및 경기 침체 등의 영향으로 공실률이 증가하는 추세에 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구의 핵심 상권인 구로역 인근에 위치한 중앙유통단지 내 근린상가로, 산업용품 및 전자부품 유통의 중심지로서 오랜 역사와 탄탄한 비즈니스 기반을 가지고 있습니다. 비록 온라인 시장의 경쟁 심화로 인한 공실 증가라는 현실적인 어려움이 존재하나, 구로역 일대의 대규모 개발 계획과 GTX 노선 유치 가능성 등은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. 임차인 관련 인수 부담이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 점은 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, '튼상가'로서의 원상복구 가능성 및 유동화 물건으로서의 특성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 개발 호재: 구로역 일대의 대규모 개발 계획과 GTX 노선 유치 가능성은 향후 부동산 가치 상승의 중요한 동력이 될 수 있습니다.

* 산업 중심 상권의 잠재력: 기계 공구, 산업용품, 전자 부품 유통의 중심지로서의 입지는 특정 업종의 수요를 지속적으로 견인할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 인수할 보증금이 없는 점은 경매 투자 시 안정성을 더합니다.

* 가변적 공간 활용: '튼상가'라는 특성은 필요에 따라 공간을 통합하거나 분할하여 다양한 용도로 활용할 수 있는 유연성을 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 8천 4백만 원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.