나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100454 [1] 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독 및 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통 시됨.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 샤시: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 도시가스 난방설비, 화재경보설비 및 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 6~8미터 내외 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존 지역(자세한사항은 문화재청(천연기념물과) 서울특별시(문화재과) 관악구 (문화체육과)로 문 의바람)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관 관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20.~202 6.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100454 (1)

3. 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 3층302호

4. 건물명: 성진리치빌5차

5. 용도: 다세대주택

6. 감정가: 210,000,000원

7. 토지면적: 13.12㎡ (약 3.97평)

8. 토지지분: 13.119999999999997㎡ (약 3.97평)

9. 건물면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

10. 건물지분: 20.99㎡ (약 6.35평)

11. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

12. 경매구분: 부동산강제경매

13. 채권자: 주OOOOOOO

1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본 건은 서측 및 북측으로 노폭 약 6~8미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 주변시설: 서울난곡초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 있습니다. 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 검색 결과는 확인되지 않았습니다.

1. 권리분석

* 채권자 및 경매구분: 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2023년 4월 25일 국민건강보험공단의 압류(갑3)가 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 20일

* 확정일자: 2022년 1월 19일

* 배당신고일자: 2024년 2월 7일

* 대항력: 없음 (매수인이 인수하지 않는 조건)

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금반환채권은 주택도시보증공사(HUG)가 인수하는 조건으로, 매수인은 임차보증금반환채권 승계인인 HUG의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 임차인의 보증금이 매수인이 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

* 등기부현황:

* 소유권보존: 김봉재 외 2명 (2021-02-09)

* 공유자전원지분전부이전: 류여화 (2022-01-19)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-04-25) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-09) - 본 건 경매개시결정

* 주택임차권: 장충헌 (2024-02-07) - 말소 예정 (대항력 없음)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 관련 개요는 미기재)

* 인수 보증금 합계: 0원

1. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1. 생활정보

* 주변 학교: 서울난곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본 건 소재지는 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비사업 진행 시 건물 가치 변동 가능성이 있습니다. (자세한 내용은 관련 부서 문의 필요)

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (지정기간 2026.12.31.까지)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있어, 관련 약정 내용을 정확히 숙지해야 합니다. 임차보증금반환채권 승계인인 HUG가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건부 매각이므로, 임차인의 보증금 문제는 해결될 가능성이 높으나, 계약서상의 특수매각조건을 면밀히 검토해야 합니다.

* 역사문화환경보존지역: 지정되어 있어 건물 신축 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1. 종합의견

본 물건은 신축(2020년 준공)된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금이 없고, HUG 인수조건 변경으로 인해 절차가 명확한 점은 긍정적입니다. 다만, 정비구역 지정 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 개발 가능성과 함께 추가적인 검토가 필요한 사항입니다.

1. 투자포인트

* 최신 건물 연식: 2020년 준공으로 건물이 신축급이어서 내부 상태 및 유지보수가 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 대항력 없음 및 HUG 관련 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인근 개발 가능성: 정비구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1. 예상입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다. 최근 동일 지역 내 다세대주택의 거래 사례를 분석한 결과, 건물 연식(2015년, 2018년)을 고려할 때 제곱미터당 시세는 약 860만원에서 1080만원 수준으로 파악됩니다. 본 건은 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 20.99㎡(약 6.35평)을 감안하면 제곱미터당 약 1,000만원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 장점을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되 시장 상황을 고려한 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 215,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.