나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경52 [1] 서울특별시 양천구 목동 905-28 목동블루오피스텔 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '서울목운중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근 린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 근린생활시설, 오피스텔 및 관공서 등이 소재하는 바, 제반 대중교통수단의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 건으로서 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감 창호: 샤시창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경52 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 905-28, 목동블루오피스텔 제8층 제801호 (신주소: 서울특별시 양천구 목동서로 133-3)

건물용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설)

토지면적: 7.46㎡ (약 2.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

감정가: 391,000,000 원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물정보: 2022년 10월 사용승인, 지하 1층/지상 15층 건물 중 8층, 총 65호실

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '서울목운중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다양한 근린생활시설, 오피스텔 및 관공서 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리는 2023년 06월 13일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(304,800,000원)임.

이후 접수된 주식회사민기건설의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기는 모두 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 세부 내용은 없음.

임차인 현황:

본건과 관련하여 인수할 보증금 있는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원임.

임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

목동 지역은 교육 특구로 유명하며, 다양한 생활 편의시설과 잘 정비된 상업지구를 갖추고 있음.

본건이 위치한 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 직장인 유동인구와 배후 주거 단지의 수요를 동시에 흡수할 수 있는 장점이 있음.

주변에 다수의 오피스텔 및 상가 시설이 있어 경쟁 환경은 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 서울목운중학교, 양천도서관 등

주변 편의시설: 인근 근린생활시설, 현대백화점(목동점), 행복한백화점 등

주변 교통시설: 지하철 5호선 오목교역(약 1km), 다수의 버스 노선 이용 가능

혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

부동산 시장 변동성: 향후 부동산 시장의 변동에 따라 부동산 가치가 하락할 가능성이 있음.

토지거래허가구역: 본건 토지는 외국인 등 특정 대상 및 아파트 용도에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있음 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 향후 거래 시 관련 법규 확인 필요.

법적 제한: 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역 등에 해당하여 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

건물 관리: 2022년 신축 건물이나 장기적인 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 투자 포인트

최신 준공 건물: 2022년 사용승인된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하고 하자 발생 가능성이 낮음.

우수한 입지: 목동 중심 상업 지구 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

안정적인 수요: 목동 지역은 전통적으로 수요가 꾸준하며, 오피스텔은 비교적 환금성이 좋음.

시세 차익 가능성: 감정가 대비 저평가된 매물일 경우, 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건 목동블루오피스텔은 목동 지역의 우수한 입지 조건과 최신 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으며, 권리 분석상 인수할 권리나 특별한 문제는 없는 것으로 판단됨. 다만, 임대 관계가 미상이고 토지거래허가구역 지정 기간 중이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분임. 감정가 3.91억원과 최근 시세 데이터를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(27.81㎡)의 5층 오피스텔이 2025년 10월 21일에 320,000,000원(약 1150만원/㎡)에 거래되었음.

또한, 약간 더 넓은 면적(29.7㎡)의 10층 오피스텔이 2025년 8월 19일에 416,000,000원(약 1400만원/㎡)에 거래되었음.

본건은 27.81㎡ 면적에 8층에 위치하므로, 5층 매물보다는 높은 가격, 10층 매물보다는 낮은 가격으로 형성될 가능성이 있음.

감정가 대비 시세:

감정가 391,000,000원(약 1406만원/㎡)은 최근 거래가(1150만원/㎡ ~ 1400만원/㎡) 범위 내에 있거나 약간 상회하는 수준임.

입찰가 산정 근거:

본건은 8층으로 5층 매물(320,000,000원) 대비 유리하며, 10층 매물(416,000,000원)과는 면적 및 층수 차이를 고려할 때, 감정가 수준에서 합리적인 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 접근하되 시장 가치를 반영하는 것이 중요함.

예상 입찰가: 395,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.