나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3896 [1] 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 신정역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,다세대주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 "신정역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층건 내 제4층 제402호로 외 벽: 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 주거용(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 18M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축>,원추표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3896 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제4층 제402호

건물명: 더에스에스타운

동/호수: 102동 402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

감정가: 429,000,000원

토지면적: 15.80㎡ (약 4.78평)

토지지분: 15.80㎡ (약 4.78평)

건물면적: 25.18㎡ (약 7.62평)

건물지분: 25.18㎡ (약 7.62평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2021년 8월 4일 (사용승인일 기준)

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 중 4층

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하며, 지하철 5호선 신정역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 지하철 5호선 신정역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

본건은 북측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 근저당권 (접수일자: 2026-02-05)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (김남호)

* 소유권이전 (정성원)

* 주택임차권 (최 외 1인, 보증금 320,000,000원)

* 근저당권 (주택도시보증공사)

* 임의경매 (주택도시보증공사)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 해당 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021-12-16

* 확정일자: 2021-11-22

* 배당신고일자: 2023-10-23

* 대항력: 없음 (표시되어 있으나, 아래 특이사항 참고)

* 비고: 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이 있으며, '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이 명시되어 있습니다.

등기부채권 총액: 640,000,000원 (근저당 320,000,000원 + 임의경매 320,000,000원)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신정동 지역은 지하철 5호선 신정역을 중심으로 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 존재하며, 근린생활시설이 함께 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신정역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설, 병원, 학교 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 공공시설: 신트리공원, 양천공원 등 녹지 공간이 인근에 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 본건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차권 관련 복잡성: 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권', '임차인 대항력 포기조건' 등 복잡한 권리관계가 존재합니다. 임차인의 보증금 3.2억원이 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, 법적 검토 및 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 4.29억원 대비 최근 시세 분석 결과, 본건의 가치가 시세보다 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 재산 가치 평가나 향후 매각 시점에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정된 이력이 있으나, 현재 시점에서의 구체적인 영향은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동의 역세권에 위치한 소형 다세대주택입니다.

훌륭한 입지 조건에도 불구하고, 권리 분석상 HUG 관련 특이사항 및 임차인과의 복잡한 관계가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

감정가 대비 실제 시세가 낮을 가능성이 높아, 권리관계 명확화 및 철저한 현장 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소형 투자에 적합한 면적입니다.

* HUG 조건 명확화 시: 임차인 보증금 및 권리관계가 명확하게 정리된다면, 향후 권리 상 깨끗한 물건을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 429,000,000원입니다.

최근 주변 다세대 주택의 매매 사례 분석 결과, 전용면적 23.14㎡(약 7평)은 1.3억원, 36.89㎡(약 11.16평)은 2.25억원, 54.27㎡(약 16.41평)은 4.0억원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 물건의 전용면적(25.18㎡, 약 7.62평)으로 환산 시, 평당 시세는 약 1850만원 ~ 2440만원 수준으로, 예상 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 8천 5백만원으로 추정됩니다.

감정가(4.29억원)와 추정 시세(약 1.85억원) 간 상당한 괴리가 존재합니다.

권리 분석 상 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 이하로 신중하게 결정해야 합니다.

시세 정보를 고려할 때, 감정가를 초과하는 입찰은 위험할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2억 5천만원에서 3억원 사이에서 신중하게 고려해 볼 수 있으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리관계에 대한 전문가의 추가적인 법률 검토를 받는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.