나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100459 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1678-42 푸르미르빌2차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 판넬지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

주거용으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단으로 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 신림동 1678-42 ; 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 2. 신림동 1678-43 ; 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건 건물 기호(1)에 별첨 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물㉠이 소재하는 바, 이는 건축물대장 상 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제11930호, 2013.07.16)에 따라 2014.06.10일 사용승인 증축[내역: 403호 전유부분 11.43㎡ 증축]"으로 등재되어있음. 건축물현황도 및 실지조사시 목측에 의하여 개략적인 규모, 구조, 이용상황 등을 파악하였으니 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 (11.43㎡)포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100459 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1678-42 푸르미르빌2차 4층403호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층 건물 내 제4층 제403호

건축물 현황:

- 건물 면적: 26.06㎡ (약 7.88평)

- 토지 면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

- 제시외 건물 면적: 11.43㎡ (약 3.46평) (이는 건축물대장상 403호 전유부분으로 등재된 증축분임)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 273,000,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (토지에 대한 제시외 면적은 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 주변 도로

토지는 인접 필지와 함께 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

- 보증금: 269,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022년 10월 14일

- 확정일자: 2022년 9월 1일

- 배당신고일자: 2024년 11월 11일

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재. 현재 HUG로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 2026년 7월 1일자 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 건 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

- (개인정보 마스킹) 임차인: 황 (주택도시보증공사)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 오지연 외 1명 (2012-05-10)

* 공유자전원지분 전부 이전: 이남옥 (2012-09-25)

* 소유권 이전: 서현정 (2022-11-17)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-10-14, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-09)

* 압류: 관악구 (서울특별시) (2026-04-02)

* 주택임차권: 황준희 (2024-11-11 접수, 보증금 269,000,000원) - HUG의 확약서에 따라 매각으로 말소 예정.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 신림동 지역은 다세대·단독주택 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 교육 시설이 비교적 잘 갖추어진 곳입니다.

근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 양호한 편입니다.

4.2. 잠재적 가치

신림동은 서울 서남권의 주요 주거 지역 중 하나로, 지속적인 주거 수요가 예상됩니다.

주변 지역 개발 가능성 및 인프라 개선에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 시내 접근성이 좋습니다. 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 주변 지역 탐색 필요)

5.2. 교육 및 주변 환경

* 교육시설: 남강고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. (단, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인 필요)

* 주변 환경: 주거 지역이 형성되어 있으며, 학교 및 공원이 인접해 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물(1)에 대한 별첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 상 제시외 건물 ㉠ (11.43㎡, 약 3.46평)이 소재합니다.

이는 건축물대장상 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'에 따라 2014년 6월 10일 사용승인된 증축분(403호 전유부분 11.43㎡)으로 등재되어 있어, 본건 건물(403호)과 함께 일괄 매각되는 대상입니다.

6.2. 공부와의 차이 (제시외 건물)

제시외 건물이 존재하나, 건축물대장에 정상 등재되어 있어 공부와의 차이에 따른 법적 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 이용 상태를 경매 진행 시 참고해야 합니다.

6.3. 현장 조사 정보

현장 조사 당시 폐문부재 등으로 인해 건축물현황도 및 외부 관찰을 종합하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태나 이용 상황은 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음의 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

- 도시지역, 제1종일반주거지역

- 가축사육제한구역

- 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역은 동작교육청 확인 필수)

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상자: 외국인 등)

이러한 규제 사항들은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 사전 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 여부

본건 소재지(서울특별시 관악구 신림동 1678-42) 주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 특성상 상업시설이 혼재되어 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 혐오시설의 존재 여부 및 범위를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 7,300만원입니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

제시외 건물(11.43㎡)이 공부와 일치하여 등재되어 있으며, 이는 매각에 포함됩니다.

건축 연도(2011년 준공)를 고려할 때, 비교적 양호한 상태의 건물이 예상됩니다.

신림동 지역의 꾸준한 주거 수요와 입지 조건을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 또는 실거주 목적 달성이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 임차 보증금 인수 위험이 제거되었습니다.

* 실제 사용 면적 확장 가능성: 제시외 건물 면적(11.43㎡)이 포함되어 실사용 면적이 넓습니다.

* 신림동 지역의 주거 선호도: 서울 서남권의 주요 주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 경쟁력: 최근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 제일빌라(92-200): 18,500만원 (전용면적 30.92㎡, 1991년 건축)

* 드림하우스: 32,000만원 (전용면적 29.56㎡, 2015년 건축)

* 어반팰리스(6~7동): 39,000만원 (전용면적 45.37㎡, 2018년 건축)

본건은 전용면적 26.06㎡(약 7.88평)에 제시외 면적 11.43㎡(약 3.46평)를 포함하여 총 37.49㎡(약 11.34평)의 이용 면적을 가집니다.

건축 연도(2011년 준공)를 고려하면, 1991년식 제일빌라보다는 신축이며, 2015년식 드림하우스와 비슷한 연식 또는 약간 낮은 수준입니다.

유사 면적대(약 30㎡ 내외)의 거래 사례인 드림하우스(32,000만원)를 참고할 때, 본건의 감정가(27,300만원)는 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 시세 조사를 종합해 보면, 본건과 유사한 조건의 물건들은 약 250,000,000원 ~ 300,000,000원 선에서 거래될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

권리상 인수 부담이 없으며, 제시외 건물을 포함한 실이용 면적을 고려할 때, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 가격 산정이 중요합니다.

* 감정가: 273,000,000원

* 최근 시세 범위: 250,000,000원 ~ 300,000,000원

종합적인 시세 분석과 권리 관계를 고려할 때, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

추정 입찰가: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

본 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경매 당일의 응찰자 수, 현장 분위기, 추가적인 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.