나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100434 [1] 서울특별시 서초구 방배동 799-5 힐스나인빌리지 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 "방배중학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 다세대 주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 "내방역" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 2층 / 지상 6층 내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 2012.12.18) 외벽: 석재붙임, 판넬붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱 프레임 창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임. (상세 이용내역은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지인 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상:단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트/기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30),토지거래계약에관한허가구역 (허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 상세

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100434 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 799-5 힐스나인빌리지 1층101호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 2,473,000,000원

토지면적: 84.58㎡ (약 25.59평)

토지지분: 84.58㎡ (약 25.59평)

건물면적: 152.54㎡ (약 46.14평) (전용면적 기준)

건물지분: 152.54㎡ (약 46.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOO (경매 개시 결정 채권자는 에프에스제이2509유동화전문)

특이사항: 유동화물건

사용승인일: 2012년 12월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 2층 / 지상 6층 내 제1층 제101호

토지 이용 상태: 완경사지인 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 "방배중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 다세대 주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

토지는 완경사지에 위치한 세장형 토지로서 아파트 건부지로 활용되고 있습니다.

1.2. 2.교통 상황

차량으로 본건까지 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 7호선 "내방역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

종합적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 12월 24일 접수된 신한은행의 근저당권(을3)으로, 채권 최고액은 624,800,000원입니다.

이 기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등 특이사항은 물건명세서 참조 필요하나, 별도 명시된 사항 없음)

등기부등본 상의 모든 근저당, 압류, 가압류 등은 말소될 예정입니다.

1.3. 3.주요 등기 사항 요약

소유권보존: 2013년 01월 10일 (유화자 외 1명)

소유권이전: 2014년 12월 24일 (허진)

근저당 (말소기준): 신한은행 (2014-12-24, 624,800,000원)

다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,204,059,732원

1.3. 4.임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

보증금 등 임차인 관련 세부 정보가 명확하지 않으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 서초구 방배동 지역은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

인근에 학교(방배중학교)와 역세권(내방역)이 있어 유동인구 및 배후 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통

노선버스 정류장 및 지하철 7호선 내방역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

차량을 이용한 도로 접근성 또한 원활한 편입니다.

* 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설

"방배중학교"가 인근에 위치해 있으며, 추가적인 교육 시설은 주변 환경 조사를 통해 파악 가능합니다.

* 주거환경

아파트, 다세대 주택 등이 어우러진 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 물건보다 절차가 복잡할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 최고 층수 제한이 있습니다.

상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 2026년 12월 31일까지 이어지므로, 매수 후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 되팔 때(환금성) 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 현황 및 보증금 등이 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동이라는 우수한 입지를 자랑하며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 아파트입니다.

감정가액은 24억 7천여만 원으로, 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 다수의 채무와 유동화물건이라는 점, 그리고 토지거래 허가구역 지정 등 법적, 제도적 제약 사항을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

임대차 관계가 불분명하므로 명도에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 서초구 방배동의 안정적인 주거지로서의 가치.

* 지하철 7호선 내방역 역세권으로 인한 뛰어난 교통 접근성.

* 다양한 편의시설 및 교육시설 인접.

* 경매를 통한 시세 대비 낮은 가격으로 취득 가능성.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 경매 진행 현황, 명도 비용, 토지거래허가구역 지정으로 인한 제약 조건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 전문적인 시세 조사와 현장 방문을 통한 추가적인 정보 수집 후 신중한 결정이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본건의 특수성을 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.