나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4752 [1] 경기도 연천군 청산면 대전리 508-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 청산면 대전리 소재 "연천청산대전일반산업단지" 북동측 인근에 위
치하며, 인근은 산업단지, 단독주택, 전 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1):동측으로 폭 약 4-5M의 도로와 접함,

일련번호(2):북측으로 폭 약 3-4M의 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):
계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임5.5m)<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>,


일련번호(2):
계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임5.5m)<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 하천구역
<하천법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건중 일부는 후첨 "사진용지"와 같이 현황 도로로 이용중인 것으로 목측되어 「공익사
업을위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제26조 등 관계규정에 의거하여
감정평가하였으며, 도로로 이용중인 면적은 정확한 지적측량을 요하는 바 경매진행시 참고
하시기 바랍니다.

-본건중 일련번호(2)의 일부는 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 감정평가하였음.

-본건 지상에 소재하는 입목은 토지거래관행에 따라 토지에 포함하여 일괄평가하였음.

-본건중 일련번호(2) 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 컨테이너와 물탱크 등이 소재하나 이
동이 용이하다고 판단되어 감정평가외 하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 2. 매각에서 제외되는 제시외 건물( 컨테이너, 물탱크 ) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4752 (1)

소재지: 경기도 연천군 청산면 대전리 508-2

용도: 토지 (대지)

토지 면적: 4595.00㎡ (약 1390평)

건물 면적: 해당 없음 (건물 없는 나대지)

감정가: 1,287,619,000원

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협 (이름 일부 비공개)

2. 입지조건

주변 환경:

본 물건은 경기도 연천군 청산면 대전리 소재 "연천청산대전일반산업단지" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 이 지역은 산업단지, 단독주택, 그리고 전(밭) 등이 혼재된 곳으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 상태입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로:

일련번호(1) 토지는 동측으로 폭 약 4-5M의 도로와 접해 있습니다.

일련번호(2) 토지는 북측으로 폭 약 3-4M의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용:

토지는 인접 토지와 등고평탄한 부정형의 형태를 띠고 있으며, 현재는 주거나지(나대지)로 이용 중입니다.

토지 계획 및 제한:

본 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 배출시설 설치 제한 지역(임진강 유역) 등의 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 특히 일련번호(2) 토지의 일부는 하천구역에 저촉되는 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을7, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2023년 8월 10일 접수, 채권액 1,131,000,000원입니다.

경매개시결정:

갑10, 임의경매, 포천농업협동조합, 2024년 7월 29일 접수입니다.

소유권 변동:

최초 소유권 이전은 갑9, 한원섭, 2023년 8월 10일 접수였으며, 최종 소유권 이전(상속)은 갑11, 한샘 외 2명, 2024년 12월 11일 접수되었습니다.

기타 권리:

을8, 지상권설정, 포천농업협동조합, 2023년 8월 10일 접수된 권리가 있습니다. 이 권리는 말소될 예정입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황:

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 "연천청산대전일반산업단지" 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 전(밭) 등이 혼재된 지역입니다. 현재로서는 활발한 상업 활동보다는 산업단지 배후 또는 전원 주거 및 농업 관련 용도에 적합한 입지입니다. 구체적인 상권 분석을 위해서는 주변 산업단지의 가동률, 종사자 수, 배후 주거 인구 등을 추가적으로 파악하는 것이 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설 및 주거 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 산업단지 인근임을 고려할 때, 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

규제 사항:

본 토지는 계획관리지역이나, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 배출시설 설치 제한 지역(임진강 유역), 그리고 일련번호(2) 토지의 경우 하천구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 특히 군사보호구역 및 하천구역 등은 건축이나 개발 행위에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

현황 도로:

토지의 일부가 현황상 도로로 이용 중이나, 정확한 면적은 지적 측량을 통해 확인해야 합니다. 이는 향후 토지 활용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

제외 물건:

매각 대상에서 컨테이너, 물탱크 등 제시외 물건이 제외되므로, 이를 낙찰 후 별도로 처리해야 하는 점을 유의해야 합니다.

산업단지 영향:

산업단지 인근에 위치하여 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

관련 검색 결과에 따르면, 연천군 청산면 대전리 지역에는 염색 공장, SRF(고형폐기물연료) 소각장, 아스콘 공장, 건설폐기물 처리장, SRF 열병합발전소 등이 다수 입주해 있거나 운영되고 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 해당 지역의 환경 오염 및 주민 갈등의 원인이 되고 있으며, 물건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군에 위치한 토지로서, 산업단지 인근이라는 입지적 특징을 가집니다. 현재 건물은 없고 나대지 상태이며, 넓은 면적을 소유하고 있습니다. 하지만 가축사육제한, 군사보호, 하천 구역 등 여러 법적 규제가 존재하며, 일부는 현황 도로로 이용 중인 점은 토지 활용에 있어 신중한 검토가 필요합니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수 보증금은 0원이므로 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 지역에 다수의 산업 시설 및 폐기물 처리 시설이 밀집되어 있어 환경적 영향에 대한 고려가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 4595㎡ (약 1390평)의 넓은 면적으로 다양한 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

계획관리지역: 향후 개발 가능성이 있는 계획관리지역에 속해 있습니다.

산업단지 인접: 인근 산업단지의 확장 또는 연계 개발 시 토지 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 자체의 감정가가 1,287,619,000원입니다. 인수할 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 토지이용의 제약 조건(규제, 현황 도로, 인근 산업 시설 밀집 등), 주변 시세, 향후 개발 가능성, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 시간을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현 시점에서의 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.