나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경83724 [2] 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 524-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 연곡리 소재 "연곡초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장/창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 노선 및 운행간격으로 보아 대중교통 이용상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2):인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 일단의 공업용 건부지로 이용중임.
기호(3,4):지목 및 현황 "도로"임.
기호(5):인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2):북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(3,4):지목 및 현황 "도로"임.
기호(5):지적도상 맹지이나 본건 기호(1,2) 토지를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-5):계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형,백석07), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외건물㉠-㉤ 및 중계기, 화물리프트, 세입자 소유로 탐문조사 되는 다수의 기계기구 등이 소재함.(※"지적 및 건물개항도"참조.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)
철골조 경량판넬지붕 2층 건물로서,
(사용승인일:2011년 10월 06일)
외 벽:판넬 및 석재 붙임 마감 등,
내 벽:몰탈위 페인트 및 타일 붙임 마감 등,
창 호:샷시 창호임.

기호(나)
강파이프구조 판넬지붕 1층 건물로서,
(사용승인일:2011년 10월 06일)
외·내벽:판넬 마감 등,
창 호:샷시 창호임.

기호(다)
1층:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
2층:경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
(사용승인일:2006년 01월 26일 / 2층 증축일:2011년 10월 06일)
외 벽:몰탈위 페인트 및 사이딩판넬 마감 등,
내 벽:인테리어 마감 등,
창 호:샷시 창호임.

이용상태

기호(가-다):공장 등으로 이용중임.

설비내역

기호(가):기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉장·냉동시설, 화물리프트 등이 되어 있음.
기호(다):기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉장·냉동시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도"및"건물개황도"참조.

공부와의 차이

기호(다) 2층 구조(현황"경량철골구조 판넬지붕")가 등기사항전부증명서와 상이하여 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 사정 평가함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:-

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

색상

관리상태

사용연료

유효검사기간

기타(옵션등)

물건 비고

농지취득자격증명요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2024타경83724 (2)

1.2. 소재지

경기도 양주시 백석읍 홍죽리 524-6

1.3. 용도

전

1.4. 감정가

41,002,000원

1.5. 토지면적

166. 00㎡ (약 50.2평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 연곡리 소재 "연곡초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장/창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 노선 및 운행 간격으로 볼 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지(기호 1,2)는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 일단의 공업용 건부지로 이용 중입니다. 지목 및 현황이 "도로"인 토지(기호 3,4)가 포함되어 있습니다. 묵전 상태의 사다리형 토지(기호 5)도 존재합니다.

2.4. 인접 도로상태

토지(기호 1,2)는 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지(기호 3,4)는 지목 및 현황이 도로입니다. 토지(기호 5)는 지적도상 맹지이나, 본건 토지(기호 1,2)를 통하여 출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부상 권리

등기부상 소유권자는 황명섭, 황희원 씨로 확인됩니다. 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당권(접수일자: 2017-05-23)이며, 해당 근저당권 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 '지상권설정공동담보목록'은 중소기업은행 근저당권과 함께 말소 처리되었습니다. 따라서, 별도로 소멸되지 않는 지상권이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 조사된 바 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 토지 지상에 세입자 소유로 추정되는 다수의 기계기구 등이 소재하고 있어, 임대차 관계 및 소유권에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 농지취득자격증명 요건

본건은 토지매각 대상이며, 용도가 "전"으로 되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 공장/창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 용도 지역입니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 산업 및 개발 가능성

주변에 공장 및 창고 시설이 혼재하고 있어 산업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 계획관리지역이라는 점은 향후 산업 시설 또는 관련 시설의 입지로 확장될 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건에서 남서측 근거리에 연곡초등학교가 소재합니다. 또한, 양주백석고등학교, 양주백석중학교 등 교육 시설이 주변에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

검색 결과, 양주시 백석읍에는 캠핑장(캠프리카캠핑장, 4km 이내), 대형 카페(모씨) 등 휴식 및 여가 관련 시설이 일부 존재합니다. 하지만, 일반적인 편의시설(대형마트, 병원 등)과의 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 공장과 농경지가 혼재하고 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 최근 2026년 3월 31일에 인근 홍죽리 가죽 공장에서 큰 화재가 발생한 사례가 있어, 산업 지역의 화재 위험성에 대한 인지가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 중대한 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 및 건물 현황

토지 중 일부(기호 5)는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다. 또한, 토지 지상에 제시외 건물(㉠-㉤) 및 다수의 기계기구가 소재하고 있으나, 본건은 토지매각 대상이므로 이러한 건물 및 기계기구의 포함 여부를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 권리관계 불확실성

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 의문 부호가 있습니다. 등기부상 '지상권설정공동담보목록'은 말소되었으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 명시된 부분이 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

6.4. 산업 지역의 특성

공장, 창고 등 산업시설과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역의 특성상 소음, 악취 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 또한, 최근 인근 공장에서 대형 화재가 발생한 사례는 산업 지역의 안전 관리 중요성을 시사합니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 양주시 백석읍 홍죽리에 위치한 토지 매각 물건으로, 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있는 곳입니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 토지 이용 및 건물 현황, 권리관계의 일부 불확실성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 계획관리지역 지정

계획관리지역에 속해 있어 토지 이용에 대한 유연성이 높고, 향후 산업 시설이나 관련 시설의 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 인근 산업 단지 연계 가능성

홍죽 산업단지 등 주변 산업 단지와의 연계성을 고려할 때, 물류, 지원 시설 등으로 활용 가치를 가질 수 있습니다.

8.3. 토지 자체의 잠재력

현황 공업용 건부지로 일부 이용 중이며, 넓은 면적을 갖춘 토지 자체에 대한 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건은 토지매각 건으로, 감정가 41,002,000원을 기준으로 제시합니다. 입찰가 산정 시에는 필수적으로 요구되는 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용, 토지 내 제시외 건물 및 기계기구 처리 방안, 권리관계 명확화를 위한 추가 확인 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 주변 유사 토지의 실거래가 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

10. 주변 환경 분석

10.1. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)이 본건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 양주시에는 공동형 종합장사시설 건립 논의가 있었던 지역이 있으며, 환경오염물질 배출 시설 현황에 대한 데이터가 존재합니다. 현재 본건의 직접적인 혐오 시설로 명확히 분류되는 것은 없으나, 인근 산업 활동으로 인한 환경적 영향을 간과해서는 안 됩니다.

10.2. 주변 편의시설 및 교육시설

연곡초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 양주백석고등학교 및 양주백석중학교 등이 교육 시설로 자리하고 있습니다. 양주시청에서 제공하는 생활 SOC 지도를 통해 경로당, 근린공원 등 기본적인 생활 편의 시설의 존재를 확인할 수 있습니다. 또한, 인근에 캠핑장 및 대형 카페와 같은 여가 시설도 있습니다.

10.3. 산업 시설 현황

본건이 위치한 백석읍 홍죽리 지역에는 다양한 산업 시설이 분포하고 있습니다. 검색 결과, 식품, 화학, 가죽 등 다양한 업종의 공장들이 해당 지역에 존재합니다. 2026년 3월 31일에는 인근 공장에서 대형 화재가 발생하여 3명 경상 및 17명 대피가 이루어진 사고가 있었습니다. 이러한 점은 산업 밀집 지역의 안전 관리에 대한 중요성을 시사합니다.

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