나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경89784 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 381-7 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 "전곡중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조, 평스라브지붕
층수 : 지하 2층, 지상 6층 건물 내 1층 소재
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기(운행정지) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단으로 부정형의 평지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 대지권 미등기 상태임.
(최저매각가격은 건물만의 평가가격임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경89784 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 381-7 1층101호

용도: 연립주택 (현황 아파트로 이용 중)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.1평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

감정가: 53,200,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 "전곡중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 소재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 10일 접수된 연천군의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정창훈

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-24

* 확정일자: 2017-05-24

* 배당신고일자: 2024-11-06

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자인 정창훈이 임차인으로 등재되어 있으며, 대항력을 갖추고 있으나 배당 신고일자를 통해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존(2007-08-03): 주식회사육삼건설

* 소유권이전(2010-08-06): 아베끄누개발주식회사

* 압류(2022-11-10): 연천군 (말소기준권리)

* 압류(2023-02-23): 포천세무서장

* 강제경매(2024-11-06): 정창훈 (채권액 40,000,000원)

모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 주거 단지 내 근린 상권의 형태를 띱니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택, 연립주택, 소규모 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다.

5.2. 주변 편의시설

"전곡중학교"가 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 근린공원 등이 소재하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 건물 세부정보

본 건은 지상 6층 건물 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트조 건물입니다.

급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으나, 승강기는 운행 정지 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 사용승인 미필

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 재산권 행사에 중대한 제약이 될 수 있으며, 추후 등기 완료까지 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 건축법상 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.2. 승강기 운행 정지

승강기 운행이 정지되어 있어 수리 및 유지보수에 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용권 불명확 가능성

토지 면적이 0.00㎡로 표기되어 있고 대지권 미등기 상태이므로, 토지에 대한 소유권이나 사용권을 명확히 확보하기 어려울 수 있습니다. 이는 건물 자체의 법적 가치 및 활용에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 사안입니다.

6.4. 감정평가액 대비 주변 시세 괴리

본 건의 감정가는 53,200,000원이지만, 유사 면적 및 연식의 주변 연립/다세대 주택 최근 매매가는 20,000,000원에서 25,000,000원 수준으로 파악되어, 감정가와의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 하자 요인으로 인한 시세 하락 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 전곡읍에 위치한 연립주택으로, 감정가는 53,200,000원입니다. 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 권리상 인수되는 부담은 없습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자의 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

그러나 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 대지권이 미등기 상태이며, 토지 면적이 0으로 표기된 점, 승강기 운행 정지 등 중대한 법적, 물리적 하자 요인을 다수 포함하고 있어 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다. 이러한 하자 요인으로 인해 향후 건물 사용 및 처분에 어려움이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리만 있어 낙찰 후 권리 분석이 간편합니다.

* 잠재적 가치: 법적 하자 요인을 감안하여 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우, 하자 보완 시 실거주 또는 재투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 5월 경기도 연천군 전곡읍 일대 유사 부동산 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 전곡리 387-1 (연립, 1984년식, 64.18㎡): 25,000,000원

* 전곡리 348-7 (다세대, 1988년식, 40.92㎡): 20,000,000원

* 전곡리 417-1 (다세대, 1992년식, 42.34㎡): 25,000,000원

본 건(59.81㎡, 1984년식 추정)은 약 18.1평 규모로, 가장 유사한 '전곡리 387-1' 물건(64.18㎡, 25,000,000원)과 비교 시, 면적 대비 시세는 약 2300만원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 건은 사용승인 미필, 대지권 미등기, 토지 면적 0 등 심각한 법적, 행정적 하자를 안고 있으며, 감정가(53,200,000원)가 주변 시세 대비 매우 높게 책정되어 있습니다.

따라서 입찰 시 이러한 하자 요인과 감정가 대비 낮은 실거래가를 충분히 반영해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

최저매각가격은 건물만의 평가 가격이라는 점과 중대한 하자 요인을 고려할 때, 감정가의 50%~60% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 25,000,000원 ~ 35,000,000원

주의사항:

본 물건은 건축법상 사용승인 미필 및 대지권 미등기 상태이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 법규, 등기부등본, 건축물대장 등을 면밀히 검토하시고, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 또한, 토지 이용권 확보 및 건물 사용승인 취득에 소요될 추가 비용과 시간, 발생 가능한 법적 분쟁 가능성 등을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.