나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72312 [2] 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 8층805호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 ""포천용정일반산업단지"" 내에 소재하며, 본건 주위는 중,소규모의 공업단지, 배후 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상11층 건물내 제2층 228호 및 제8층 805호로서

외벽 : 외장석재마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅마감 등
창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

기호 1은 공장(지식산업센터), 기호2는 공장(지원시설-기숙사)임.(별첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로변, 동측 및 남측으로 대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(접합), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 지방산업단지, 성장관리권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72312 (2)

소재지: 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1, 포천웰플렉스용정산단 8층805호

건물명: 포천 웰플렉스 용정산단

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설-기숙사)

토지면적: 8.86㎡ (약 2.68평)

건물면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 108,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 "포천용정일반산업단지" 내에 위치하며, 중·소규모 공업단지, 배후 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 북측으로 중로변, 동측 및 남측으로 대로에 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 지방산업단지, 성장관리권역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

건축물 정보: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 2층/지상 11층 건물이며, 본 물건은 8층 805호입니다. 사용승인일은 2023년 9월 27일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2024년 1월 29일 접수된 국민은행 근저당 (을1, 60,000,000원)입니다.

본 경매 사건(갑5, 유케이제십차유동화전문유한회사 임의경매)은 말소기준권리보다 늦은 2025년 5월 14일에 등기되었습니다.

이 외에도 소유권이전 신탁등기 말소(갑2), 주식회사 케이제이피디앤드씨 가압류(갑3), 토스뱅크 가압류(갑4) 등 모든 등기 사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 243,653,545원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 현재 건물을 점유하고 있는 임차인이 있을 경우, 보증금 외에 별도의 인수 사항이 있는지, 명도에 예상치 못한 어려움은 없는지 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

단지 내 환경: 본 건이 속한 포천웰플렉스 용정산단은 지식산업센터 및 지원시설(기숙사)로 구성되어 있어 산업 활동과 근로자 거주가 복합된 형태를 띱니다.

주변 산업 특성: 인근에 중·소규모 공업단지가 분포하여 관련 산업 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 근린생활시설 및 인근 아파트 단지를 배후로 하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거 및 산업 환경: 공업단지와 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 산업 종사자 및 지역 주민들의 생활권이 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 공실 위험: 지식산업센터의 특성상 산업 경기 변동, 지역 내 공급량 증가 등으로 인해 공실 발생 가능성이 있으며, 임대 관계 미상으로 인해 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

유동화 물건 특성: 본 건은 유동화 물건으로, 통상적인 경매 절차와는 일부 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로 권리적 측면에서의 직접적인 위험은 낮습니다.

입주 업종 제한: 토지이용계획상 준공업지역 등으로 지정되어 있어, 모든 업종의 입주가 가능한 것은 아니며 관련 법규(예: 배출시설 설치 제한)를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 포천 용정일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상의 위험은 낮다고 판단됩니다.

비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이라는 점은 장점이나, 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점, 그리고 지식산업센터 자체의 시장 상황을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

완전 소멸 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 인수 가능합니다.

신축급 건물: 2023년 사용승인이 완료되어 건물의 노후도가 낮고 즉시 활용이 가능합니다.

산업단지 내 입지: 포천 용정일반산업단지의 지속적인 개발 계획 및 입주 기업 증가 추이에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인수 보증금 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 108,000,000원을 기준으로 하되, 현 시장 시세, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 유사 지식산업센터의 최근 실거래가 및 임대료 수준을 파악하고, 공실률 및 공실 발생 시 예상되는 월 임대료 등을 감안하여 낙찰 후 투자 회수 기간을 고려한 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.