나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72055 [2] 경기도 포천시 이동면 장암리 180-49 학교용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 '이동중학교' 남서측 인근에 소재하는 토지이며, 주위는 주택, 농경지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위의 환경은 보통임.

교통상황

인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로와의 연계성 등으로 보아 전반적인 주위의 환경은 다소 불편 함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 나지임. 일련번호 2) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 도로임. 일련번호 3) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 구거 및 일부 나지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 토지: 현황 맹지임. 일련번호 2) 토지: 현황 비포장도로이며, 북동측으로 개설되어있는 도로(노폭 4m 내외 포장도로)와 접함. 일련번호 3) 토지: 북동측으로 개설되어있는 도로(노폭 4m 내외 / 비포장도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 토지: 도시지역(2018-11-23) , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육 제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-03)(이동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법 >, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 일련번호 2) 토지: 도시지역(2018-11-23) , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(접합) , 소로3류 (폭 8m 미만)(2016-06-08)(국지도로), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>임. 일련번호 3) 토지: 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역) , 소 로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

일련번호 1) 토지의 공부상 지목은 대이나, 일부 현황 구거이므로 해당 부분을 감안하여 토지를 감정평가하였음. 일련번호 2) 토지의 공부상 지목은 학교용지이나, 현황 도로이므로 해당 부분을 감안하여 토지를 감정평가하였음. 일련번호 3) 토지의 공부상 지목은 학교용지이나, 현황 대부분 구거이므로 해당 부분을 감안하여 토지를 감정평가하였 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 3) 토지는 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역에 소재하며, 용도지역별로 가치를 달리하므로 각 용도지역별 면적은 지적도면에 의거하여 산출하였으며, 용도지역별 평균단가를 산정하여 토지를 감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72055 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스제이엔피엘대부주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 이동면 장암리 180-49

용도: 학교용지 (매각 대상은 토지이며, 토지별 현황은 나지, 도로, 구거 및 일부 나지임)

토지면적: 822.00㎡ (약 248.7평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 57,918,000원

1.3. 평가 요약

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 '이동중학교' 남서측 인근에 위치함.

주위는 주택, 농경지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

인근 대중교통 시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 전반적인 교통 환경은 다소 불편한 편임.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

일련번호 1) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서 현황 나지임.

일련번호 2) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 세장형 토지로서 현황 도로임.

일련번호 3) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서 현황 구거 및 일부 나지임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

갑1: 1969-03-17, 경기도 소유권 이전

갑2: 2010-01-18, 김치영 소유권 이전 (매매 대금 44,600,000원)

을5: 2023-07-19, 에스제이엔피엘대부주식회사 근저당권 설정 (채권 최고액 240,000,000원, 말소기준권리)

을6: 2023-07-19, 서울시산림조합 지상권 설정 (말소)

갑5: 2025-04-15, 서울시산림조합 임의경매 개시 (채권액 202,226,690원)

등기부채권 총액: 240,000,000원 (을5 근저당 기준)

3.3. 매각 후 인수 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 언급되어 있으나, 등기부 요약 상 을6 지상권은 '말소' 예정으로 확인됩니다. 따라서 해당 지상권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (※ 최종 권리관계 확정은 집행법원에 문의하시는 것이 좋습니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특징

대상지는 주택, 농경지, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 특정 상권이 발달한 지역이라기보다는 주거 및 농업 기반의 지역적 특성을 보임.

4.2. 주변 편의시설

'이동중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 있음.

근린생활시설이 혼재하고 있으나, 전반적인 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 및 현황 관련 리스크

공부상 지목과 현황의 불일치:

* 일련번호 1) 토지는 공부상 '대'이나 현황 일부 '구거'임.

* 일련번호 2) 토지는 공부상 '학교용지'이나 현황 '도로'임.

* 일련번호 3) 토지는 공부상 '학교용지'이나 현황 대부분 '구거'임.

맹지 가능성: 일련번호 1) 토지는 현황 맹지임. (일련번호 2, 3) 토지를 통해 접근 가능할 수 있으나, 건축 등 활용 시 도로 확보 문제 발생 가능)

토지 이용의 제약: 나지, 도로, 구거 등으로 이용 현황이 분산되어 있으며, 일부 토지는 직접적인 이용에 제약이 따를 수 있음.

5.2. 법규 및 행정 관련 리스크

각 토지별로 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 중복 적용됨.

특히, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 교육환경보호구역은 토지 이용에 영향을 줄 수 있음.

5.3. 기타 리스크

일괄매각 대상이나, 토지별 현황 및 법규 제한 사항이 상이하여 활용 방안 모색 시 면밀한 검토가 필요함.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 이동면 장암리의 토지 일괄매각 건으로, 이동중학교 인근에 위치하고 있습니다. 주택, 농경지, 학교 등이 혼재된 지역이나 교통 및 편의시설 접근성은 다소 불편한 편입니다. 토지는 나지, 도로, 구거 등 다양한 현황을 보이며, 공부상 지목과 현황의 불일치, 맹지 가능성 등의 리스크가 존재합니다. 또한, 여러 법규 및 용도지역 제한이 적용되어 토지 이용 계획 시 세심한 주의가 요구됩니다. 채권 총액 대비 감정가가 낮은 편은 아니나, 각종 제한 사항과 현황을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 개발 가능성: 포천시는 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 교육 시설 인접: 이동중학교 인근에 위치하여 교육 환경 관련 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 토지면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 향후 개발 또는 지목 변경 시 가치 상승 여지가 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 57,918,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 법적 제한 사항, 주변 시세, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현황 도로 및 구거, 맹지 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

(참고: 임차인 인수 보증금은 없으므로 이를 고려한 입찰가 산정 조정은 필요하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.