나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72886 [2] 경기도 양주시 옥정동 1016-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 ""천보교"" 남동측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택, 공동주택등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 사다리형, 기호 4) 정방형이고, 인접지와 등고 유사한 평지의 주택건부지입니다.

인접 도로상태

기호 1)은 북측으로, 기호 4)는 서측으로 폭 약10미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

제시목록 외의 물건

기호 4) 지상에 붙임과 같이 제시외물건이 소재합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2), 3) 2023.07.24. 기호 5), 6) 2023.01.02. 사용승인된 일반목구조 일반목구조지붕 2층 건으로
외벽; 벽돌쌓기,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

공히 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호 4) 지상에 간이풀장이 소재합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 간이 수영장 포함
3. 재매각(매수신청보증금 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72886 (2)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 1016-8

용도: 단독주택

감정가: 1,201,739,100 원

토지면적: 318.30㎡ (약 96.30평)

건물면적: 362.82㎡ (약 109.77평) (제시외 16.20㎡ / 약 4.89평 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 1. 일괄매각

2. 제시외 간이 수영장 포함

3. 재매각 (매수신청보증금 20%)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "천보교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 각각 북측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 공히 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

토지 등기부상, 한국토지주택공사 보존등기(2016.05.19) 후 최관열 소유권 이전(2022.02.14)되었습니다.

근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022.02.14, 792,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 다수의 권리(근저당권, 지상권) 및 임의경매 개시결정(도림신용협동조합, 2025.08.04)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상, 주식회사리버바움 보존등기(2023.01.13) 후 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정(도림신용협동조합, 2025.08.04)이 말소기준권리(근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023.01.13) 이하로 존재하며, 이 역시 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액(토지): 1,392,000,000원.

총 등기부채권액(건물): 1,512,000,000원.

말소기준권리: 토지 등기부상 근저당권 (2022.02.14, 케이씨유엔피엘대부주식회사) / 건물 등기부상 근저당권 (2023.01.13, 케이씨유엔피엘대부주식회사)

임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없으며(합계 0원), 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 인근(옥정동)의 최근 연립주택 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 6월에 거래된 "라피아노스위첸양주옥정1단지" 전용면적 약 84㎡의 경우, 601,770,000원에서 727,310,000원 사이에서 거래되었습니다.

이는 본건과 주거 형태(단독주택 vs 연립주택) 및 규모에서 차이가 있으나, 해당 지역의 전반적인 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건은 대지 약 96.30평, 건물 약 109.77평의 단독주택으로, 유사 규모의 단독주택 거래 사례가 부족하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

감정평가액 1,201,739,100원은 본건의 규모와 신축 연도(2022~2023년 사용승인)를 고려할 때 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 본건은 단독주택과 공동주택이 혼재된 양주시 옥정동 택지개발지구 내에 위치하고 있습니다.

편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사 등) 유무를 파악하기 어렵습니다. 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하여 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 매수인이 잔금을 납부하지 못했거나 기타 사정으로 인해 유찰되었을 가능성을 시사합니다. 입찰 시 이전 유찰 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 상당하여, 채무 관계가 복잡할 수 있음을 인지해야 합니다.

미확인 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로, 현황 조사 시 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 수영장: 제시외 물건인 간이 수영장은 경매 목적물에 포함되나, 건축법규상 적법한지 여부 및 철거/원상복구 필요성 등을 확인해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양주시 옥정동 택지개발지구에 위치한 신축급 단독주택으로, 입지조건 및 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 임대 관계가 미확인된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 단독주택: 2022년~2023년에 사용승인된 건물로 비교적 최신식이며, 단독주택으로서의 독립성과 활용성을 제공합니다.

옥정지구 개발 잠재력: 옥정지구는 택지개발지구로서 지속적인 개발 및 인프라 확충이 예상되는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

가격 경쟁력 확보 가능성: 재매각으로 인해 이전 낙찰가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 1,201,739,100원

주변 유사 연립주택 거래 사례(2026년 6월, 전용 84㎡ 기준): 601,770,000원 ~ 727,310,000원

본건은 단독주택이며 규모가 훨씬 크고 토지 면적이 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.

재매각 물건이며 매수신청보증금이 20%인 점, 그리고 임대 관계 미상인 점 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

감정평가액을 기준으로 보수적으로 접근 시, 감정가의 80%~90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 960,000,000원에서 1,100,000,000원 사이로 분석됩니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.