나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502481 [1] 인천광역시 서구 당하동 1092-8 1동 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 서구 당하동 소재 ""완정역"" 동측 인근에 위치하고, 주위는 대로변상가
지대로 오피스텔과 상업용건물 등이 혼재하고있으며. 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 서측 인근에 인천2지하철
완정역이 소재하여 제반 교통여건은 무난시됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제407호로서,
외 벽 :인조석 붙임등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '도시형생활주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭40 미터 내외. 남측으로 10미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하구획정리) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합)가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

물건 비고

공부상 용도는 도시형생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경502481 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1092-8, 1동 4층 407호

건물명: (건물명 미상)

토지면적: 7.53㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.533899999999999㎡ (약 2.28평)

건물면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

건물지분: 33.12㎡ (약 10.02평)

용도: 도시형생활주택

감정가: 82,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2011년

주요구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보

주의사항: 공부상 용도는 도시형생활주택임.

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 지하철 인천2호선 완정역 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 대로변 상가, 오피스텔, 상업용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 환경입니다.

교통 상황은 북측으로 폭 40미터 내외의 광로, 남측으로 10미터 정도의 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 서측 인근에 완정역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 인천지방법원의 강제경매로 진행되며, 채권자는 한국주택금융공사입니다.

말소기준권리는 2025년 1월 13일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2025타경502481)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 6번으로 2023년 9월 4일에 접수된 고영민 씨의 주택임차권이 존재하며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이 임차인의 보증금은 97,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 3월 11일, 확정일자는 2022년 2월 24일입니다.

등기부상 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 있으며, 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

채권액 총액은 97,000,000원입니다.

4. 상권분석

최근 주변 지역의 매매 사례를 분석한 결과, 2011년식 34.942㎡ 다세대 주택이 2026년 7월 179,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 2017년식 31.548㎡ 다세대 주택은 2026년 7월 133,000,000원에 거래되었으며, 2009년식 70.38㎡ 다세대 주택은 2026년 7월 135,000,000원에 거래되었습니다.

본 건 물건의 전용면적(33.12㎡)과 건축년도(2011년)를 고려할 때, 가장 유사한 거래 사례는 34.942㎡ 주택이 179,000,000원에 거래된 건입니다.

이를 바탕으로 평당 시세는 약 5,122,000원 수준으로 추정되며, 본 건의 시장 가치는 약 169,580,000원으로 산정할 수 있습니다.

주변에 완정역이 위치하고 상업시설이 혼재하여 유동인구가 있는 지역으로, 상권은 무난한 편입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 10층 건물 중 4층에 위치합니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

창호는 PVC 새시로 마감되었습니다.

공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로도 사용 가능한 복합 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다.

해당 임차인의 보증금 97,000,000원은 감정평가액 82,000,000원을 초과합니다.

물건명세서 상, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 경매 낙찰자는 임차인의 보증금 전액(97,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다.

임대관계는 이해관계인의 협조 부족으로 정확한 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 완정역 인근의 역세권 입지라는 장점을 가지고 있으며, 도시형생활주택으로서의 활용 가능성이 있습니다.

하지만, 현재 감정가(82,000,000원)보다 높은 97,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰 시 해당 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

이로 인해 실제 취득 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있어, 인수 금액에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

주변 시세는 133,000,000원에서 179,000,000원 수준으로 형성되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

본 물건 소재지 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

완정역을 중심으로 한 역세권 입지.

건축된 지 10년 이상의 신축급 건물로, 일반적인 사용감이 있을 수 있으나 즉시 사용 가능한 상태일 것으로 예상됩니다.

인천2호선 완정역의 교통 편리성을 바탕으로 한 임대 수익 창출 잠재력.

9. 예상 입찰가

인근 유사 면적(34.942㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월 179,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 약 169,580,000원으로 추정됩니다.

그러나, 매수인은 97,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 합니다.

따라서, 실질적인 총 취득 비용이 시장 가치 수준이 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 보증금 인수 금액을 고려한 예상 입찰가는 약 70,000,000원에서 75,000,000원 범위로 제안합니다.

이 경우, 총 실질 취득 비용은 약 167,000,000원에서 172,000,000원이 됩니다.

본 입찰가 산정은 시장 거래 사례와 임차인 인수 부담을 기반으로 한 추정치이며, 최종 입찰가는 낙찰자의 투자 성향 및 권리관계 재확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.