나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101176 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘한국산업기술시험원 서울분원" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는
등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철2호선
"구로디지털단지역" 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제2층 제201호, 제3층 제301호
, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호로서
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

□ 일련번호 가) 제2층 제201호
- 공부상 "사무소"이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이며,
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 201호, 202호, 203호,
204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 나) 제3층 제301호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 301호, 302호, 303호,
304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 다) 제4층 제401호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 401호, 402호, 403호,
404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 라) 제5층 제501호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 501호, 502호, 503호,
504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 마) 제6층 제601호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 601호, 602호, 603호,
604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

□ 일련번호 1), 2), 3) 공히
도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역((건축과문의))<건축법>, 장애물제한표
면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

- 본 건물의 대지면적은 집합건축물대장(표제부)상 154.7㎡로 표시되어있으나, 등기사항
전부증명서, 토지대장, 대지권등록부, 토지이용계획확인서 등에는 3필지 총 171.6㎡로
등재되어 있는바 건물의 대지면적 및 대상물건의 대지권 등은 등기사항전부증명서상의
면적을 기준으로 하였음.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 사무소이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이는 바,
경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 201호, 202호, 203호, 204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 나) 제3층 제301호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 301호, 302호, 303호, 304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 다) 제4층 제401호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 401호, 402호, 403호, 404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 라) 제5층 제501호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 501호, 502호, 503호, 504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 마) 제6층 제601호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 601호, 602호, 603호, 604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 일련번호 가)-마) 등기사항전부증명서(집합건물, 발급일 2024.02.15) 표제부 대지권의표시
중 표시번호2 등기원인 및 기타사항에 "별도등기 있음 1토지(을구 2번 근저당권 설정등기)
, 2토지(을구 2번 근저당권 설정등기), 3토지(을구 2번 근저당권 설정등기) 2017년 07월
06일 등기"으로 등재되어 있는 바, 경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 대상물건 현장조사시 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부관찰이 불가능하여, 건축물현황
도, 동류형 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하
여 평가하였으니, 향후 경매 진행 및 입찰시 대상물건 내부구조, 관리상태 등에 대해서는
반드시 현장조사 등을 통해 재확인 하시기 바람.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경101176 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제2층 제201호

용도: 근린상가 (내부 이용 현황 복합)

감정가: 550,000,000원

토지 면적: 42.60㎡ (약 12.89평)

건물 면적: 72.01㎡ (약 21.78평)

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '한국산업기술시험원 서울분원' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장과 지하철 2호선 '구로디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 해당 지역은 IT 산업단지가 밀집한 지역으로, 직장인 유동인구가 많습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 7월 12일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 포함하여 해당 물건에 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '별도등기 있음' 표기는 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 이는 소유권 외 별도의 등기가 존재하며, 등기사항전부증명서 상 2017년 7월 6일자 3개 토지에 대한 근저당권 설정 등기가 관련되어 있음을 시사합니다.

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2024-06-04 / 2020-01-30. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 45,000,000원, 차임 40,000원, 전입/확정일자 2022-03-11 / 2022-03-11. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 130,000원, 전입/확정일자 2023-03-30 / 2023-04-07. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액이 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

구로디지털단지역 상권은 다수의 중소기업 및 지식산업센터가 밀집한 IT 중심 상권입니다. 30-40대 직장인을 중심으로 높은 유동인구를 형성하며, 특히 점심시간에 소비력이 높은 상권으로 분석됩니다. 평균 공실률이 낮은 편이며, 비교적 안정적인 상권으로 평가됩니다. 다만, 최근에는 상권 분위기가 예전 같지 않다는 분석도 있으나, 고정 배후 수요 덕분에 다른 상권에 비해 피해가 적었다고 합니다.

5. 생활정보

대상 물건은 주거 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 대형마트, 전통시장 등 생활 편의시설이 접근 가능합니다. 교통이 편리하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 이용 상태 불일치: 제2층 제201호는 공부상 '사무소'이나 외부 관찰 결과 '주거용'으로 보이며, 1개 호실이 4개 호실로 분할되어 이용 중입니다. 또한, 3층부터 6층까지 각 호실(301호, 401호, 501호, 601호) 역시 공부상 1개 호실이나 실제로는 4개 호실로 분할되어 이용 중입니다. 내부 구조 및 실제 이용 상태에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 대지면적 discrepancy: 건물의 대지면적이 집합건축물대장(154.7㎡)과 등기사항전부증명서(171.6㎡) 간에 차이가 있습니다. 이는 향후 토지 사용 및 소유권 관계에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 별도 등기: '별도등기 있음' 표기는 추가적인 권리 관계가 있을 수 있음을 시사합니다. 등기사항전부증명서 상 3개 토지에 대한 근저당권 설정 등기가 확인됩니다. (을구 2번 근저당권 설정 등기 2017.07.06.)

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계에 대한 정보가 불분명하며, 이는 향후 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.)

* 현장 조사 제한: 감정평가서 상 현장 조사 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 관찰이 불가능하여 외부 관찰 및 공부 서류에 의거하여 평가되었습니다. 정확한 물건 상태 확인을 위해서는 반드시 재현장 조사가 필요합니다.

* 혐오시설 인근 여부: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설(예: 소각장, 주취센터 등)이 인접해 있는지 여부는 현재 제공된 정보로는 파악되지 않으며, 추가적인 조사(지도 검색 등)가 필요합니다. (다만, 넓은 지역 범위에서 구로구는 과거 광명시와 쓰레기 소각장 및 하수처리장을 상호 이용하는 '환경빅딜'을 진행한 바 있습니다. 하지만 본 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지역의 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 한 상권의 이점을 가지며, 교통이 편리한 입지입니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치, 대지면적 discrepancy, 별도등기 존재 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 제2층 제201호 및 상층부 호실들의 내부 분할 및 이용 상태 불일치는 명도 및 활용 과정에서 중요한 검토 사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 구로디지털단지 상권의 고정 수요: IT 산업단지 밀집 지역으로, 30-40대 직장인 유동인구가 많아 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

* 편리한 교통 환경: 지하철 2호선 구로디지털단지역 인근으로 서울 전역 접근성이 우수합니다.

* 저평가 가능성: 임의경매 물건으로, 권리 분석상 인수 부담이 적고 (인수 보증금 0원), 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 입찰 시 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 550,000,000원입니다. 권리상 인수 부담이 없고 (인수 보증금 0원), 잠재적 리스크를 고려했을 때, 투자 목적과 경매 상황에 따라 다르겠지만, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 440,000,000원 ~ 495,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 일반적인 경매 투자 원칙에 따른 추정치이며, 실제 현장 조사, 경쟁 입찰 현황, 물건의 최신 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. (본 분석은 단순 정보 제공 목적이며, 투자 결정에 대한 책임은 본인에게 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.