나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101176 [5] 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘한국산업기술시험원 서울분원" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는
등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철2호선
"구로디지털단지역" 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제2층 제201호, 제3층 제301호
, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호로서
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

□ 일련번호 가) 제2층 제201호
- 공부상 "사무소"이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이며,
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 201호, 202호, 203호,
204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 나) 제3층 제301호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 301호, 302호, 303호,
304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 다) 제4층 제401호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 401호, 402호, 403호,
404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 라) 제5층 제501호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 501호, 502호, 503호,
504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 마) 제6층 제601호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 601호, 602호, 603호,
604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

□ 일련번호 1), 2), 3) 공히
도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역((건축과문의))<건축법>, 장애물제한표
면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

- 본 건물의 대지면적은 집합건축물대장(표제부)상 154.7㎡로 표시되어있으나, 등기사항
전부증명서, 토지대장, 대지권등록부, 토지이용계획확인서 등에는 3필지 총 171.6㎡로
등재되어 있는바 건물의 대지면적 및 대상물건의 대지권 등은 등기사항전부증명서상의
면적을 기준으로 하였음.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 사무소이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이는 바,
경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 201호, 202호, 203호, 204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 나) 제3층 제301호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 301호, 302호, 303호, 304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 다) 제4층 제401호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 401호, 402호, 403호, 404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 라) 제5층 제501호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 501호, 502호, 503호, 504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 마) 제6층 제601호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 601호, 602호, 603호, 604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 일련번호 가)-마) 등기사항전부증명서(집합건물, 발급일 2024.02.15) 표제부 대지권의표시
중 표시번호2 등기원인 및 기타사항에 "별도등기 있음 1토지(을구 2번 근저당권 설정등기)
, 2토지(을구 2번 근저당권 설정등기), 3토지(을구 2번 근저당권 설정등기) 2017년 07월
06일 등기"으로 등재되어 있는 바, 경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 대상물건 현장조사시 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부관찰이 불가능하여, 건축물현황
도, 동류형 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하
여 평가하였으니, 향후 경매 진행 및 입찰시 대상물건 내부구조, 관리상태 등에 대해서는
반드시 현장조사 등을 통해 재확인 하시기 바람.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경101176 (5)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제6층 제601호

건물명: 알토

토지면적: 32.25㎡ (약 9.75평)

건물면적: 54.49㎡ (약 16.49평) (전용면적 기준)

감정가: 472,000,000원

용도: 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상도새마을금고 (등기사항전부증명서 상 갑3 임의경매)

특이사항: 공동담보, 별도등기 있음

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 '한국산업기술시험원 서울분원' 남동측 인근

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 '구로디지털단지역'이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

주변 도로: 물건지 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017.07.12. 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

매각으로 소멸 예정인 권리:

* 등기구분 을1: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 744,000,000원) - 말소

* 등기구분 을1-2: 1번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사, 744,000,000원) - 말소

* 등기구분 갑3: 임의경매개시결정 (상도새마을금고, 500,185,230원) - 본 경매로 말소

* 등기구분 을2: 주택임차권 (김봄이, 90,000,000원) - 말소 (대항력 없음)

* 등기구분 을3: 주택임차권 (옥성구, 80,000,000원) - 말소 (대항력 없음)

* 등기구분 을4: 주택임차권 (어윤학, 70,000,000원) - 말소 (대항력 없음)

인수되는 권리: 본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2024-01-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 어

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-06-20

배당신고일자: 2024-06-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 옥

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-23, 확정일자: 2019-09-02

배당신고일자: 2024-05-07

대항력: 없음

비고: 확정일자가 전입일자보다 선순위로 등기되었습니다.

* 임차인: 이

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-12-26

배당신고일자: 2025-03-13

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

주의사항: '별도등기 있음' 정보가 등기사항전부증명서에 명시되어 있으며, 이는 토지에 대한 별도의 근저당권이 설정되어 있음을 의미합니다. 본 건은 토지/건물 일괄매각이나, 토지에 대한 별도 등기사항은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건물이 위치한 구로동 일대는 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상권의 특성은 복합적입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 구로동 779-42번지 (2003년 건축, 약 68.99㎡) 3층이 335,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,610만원)

* 2026년 7월, 구로동 112-24번지 (2023년 건축, 약 29.84㎡) 2층이 282,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,130만원)

* 2026년 7월, 구로동 448-81번지 (2012년 건축, 약 21.75㎡) 3층이 299,900,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,540만원)

분석:

최근 거래 사례들을 볼 때, 신축 다세대주택일수록, 혹은 소형 면적일수록 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다. 본 건물의 전용면적은 약 54.49㎡ (약 16.5평)으로, 비교적 중형 면적에 해당합니다.

건축 연도가 2017년으로, 비교적 신축에 속함에도 불구하고 감정가 472,000,000원(약 28,600,000원/평)은 최근 거래된 소형 신축 매물의 시세(약 3,130만원/평)보다는 다소 낮은 수준입니다.

하지만 6층 601호는 공부상 1개 호실이나 현황 4개 호실로 분할되어 사용 중이며, 내부 확인이 불가한 점은 시세 반영 및 임대 수익 창출에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 또한, 토지에 대한 '별도등기' 존재는 시세에 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.)

교육 시설: 주위 환경은 보통 수준이며, 특별히 우수한 교육 환경이 부각되지는 않습니다. (남부교육청에 교육환경보호구역 관련 확인 필요)

주차: 건물 내 4대, 외부 1대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 이용 상태 불일치:

* 6층 601호는 공부상 1개 호실이나, 현황 4개 호실로 분할되어 사용 중이며 내부 구조 및 관리 상태 미확인.

* 2층 201호 역시 공부상 '사무소'이나 '주거용'으로 이용 중이며 4개 호실로 분할되어 있음. (본 경매 물건은 6층 601호이므로 직접적인 영향은 적으나, 건물 전체의 행정적 문제나 관리 상태를 유추할 수 있습니다.)

내부 관찰 불가: 현장 조사 시 폐문, 부재 등으로 내부 확인이 어려워 실제 이용 상태, 관리 상태, 구조 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

토지 면적 차이: 건축물대장상 대지면적(154.7㎡)과 등기부상 대지면적(171.6㎡) 간에 차이가 존재합니다. 본 건의 대지권은 등기사항전부증명서상의 면적을 기준으로 합니다.

별도 등기: 토지에 대한 별도의 근저당권 설정 등기가 존재합니다. 이는 건물 소유권과는 별개로 토지에 대한 권리 관계에 영향을 줄 수 있으며, 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있을 경우, 다른 부동산의 경매 진행 여부가 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (공동담보의 구체적인 내용은 추가 확인 필요)

토지이용계획 및 제한: 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지역 인근에 위치한 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물인 다세대주택입니다. 경매 절차상 말소되지 않는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

하지만, 601호가 4개의 호실로 분할되어 사용 중이며 내부 확인이 어려운 점, 그리고 토지에 대한 '별도등기' 존재는 주요 리스크 요인입니다. 특히 '별도등기'는 토지 소유권 및 활용에 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 반드시 사전에 법률 전문가의 상세한 자문을 받아야 합니다.

분할된 호실들은 불법 건축물로 간주되거나 원상 복구 명령 대상이 될 수 있어, 향후 건축법 등 관련 법규 위반 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

구로디지털단지역 인근의 역세권 잠재력 보유.

2017년 준공된 비교적 신축 건물.

말소되는 권리가 많아 권리 분석이 상대적으로 명확함 (별도 등기 제외).

내부 분할된 호실을 통해 다수의 임대 수익 창출 가능성 (단, 법적 문제 및 실제 임대 가능 여부 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 472,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 경우, 내부의 불법적인 분할 및 미확인 상태, 그리고 가장 중요한 '별도등기'로 인한 법적 불확실성이 매우 크므로, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

감정가 대비 시세는 중간 수준으로 판단되나, 리스크 요인들을 감안할 때 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

'별도등기'의 정확한 성격과 영향에 대한 법률 자문 결과에 따라 입찰가 산정에 큰 변동이 있을 수 있습니다.

리스크를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

잠정적 예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 430,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재까지의 정보와 분석에 기반한 것으로, 현장 방문, 내부 확인, 법률 자문 등 추가적인 정보 수집 및 전문가 상담을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.