나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101176 [2] 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘한국산업기술시험원 서울분원" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는
등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철2호선
"구로디지털단지역" 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제2층 제201호, 제3층 제301호
, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호로서
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

□ 일련번호 가) 제2층 제201호
- 공부상 "사무소"이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이며,
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 201호, 202호, 203호,
204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 나) 제3층 제301호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 301호, 302호, 303호,
304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 다) 제4층 제401호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 401호, 402호, 403호,
404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 라) 제5층 제501호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 501호, 502호, 503호,
504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 마) 제6층 제601호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 601호, 602호, 603호,
604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

□ 일련번호 1), 2), 3) 공히
도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역((건축과문의))<건축법>, 장애물제한표
면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

- 본 건물의 대지면적은 집합건축물대장(표제부)상 154.7㎡로 표시되어있으나, 등기사항
전부증명서, 토지대장, 대지권등록부, 토지이용계획확인서 등에는 3필지 총 171.6㎡로
등재되어 있는바 건물의 대지면적 및 대상물건의 대지권 등은 등기사항전부증명서상의
면적을 기준으로 하였음.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 사무소이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이는 바,
경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 201호, 202호, 203호, 204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 나) 제3층 제301호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 301호, 302호, 303호, 304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 다) 제4층 제401호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 401호, 402호, 403호, 404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 라) 제5층 제501호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 501호, 502호, 503호, 504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 마) 제6층 제601호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 601호, 602호, 603호, 604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 일련번호 가)-마) 등기사항전부증명서(집합건물, 발급일 2024.02.15) 표제부 대지권의표시
중 표시번호2 등기원인 및 기타사항에 "별도등기 있음 1토지(을구 2번 근저당권 설정등기)
, 2토지(을구 2번 근저당권 설정등기), 3토지(을구 2번 근저당권 설정등기) 2017년 07월
06일 등기"으로 등재되어 있는 바, 경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 대상물건 현장조사시 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부관찰이 불가능하여, 건축물현황
도, 동류형 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하
여 평가하였으니, 향후 경매 진행 및 입찰시 대상물건 내부구조, 관리상태 등에 대해서는
반드시 현장조사 등을 통해 재확인 하시기 바람.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경101176 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 472,000,000원

토지면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

토지지분: 32.25㎡ (약 9.76평)

건물면적: 54.49㎡ (약 16.48평)

건물지분: 54.49㎡ (약 16.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (상도새마을금고)

특이사항: 공동담보, 별도등기 있음

주의사항: 별도등기 있음

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘한국산업기술시험원 서울분원’ 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 ‘구로디지털단지역’이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 주변 시설

구로디지털단지역 인근으로 업무시설 및 상업시설이 발달해 있어 관련 편의시설 이용이 편리합니다. 자체 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2017년 07월 12일에 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 근저당권부채권근질권설정, 주택임차권 등이 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.05.14, 확정 2021.04.26, 배당신고 2024.06.03, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.09.07, 확정 2021.08.20, 배당신고 2024.06.03, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.07.03, 확정 2023.07.03, 배당신고 2024.06.03, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.02.16, 확정 2021.01.19, 배당신고 2024.04.19, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

상권분석

* 주변 환경

대상 물건은 서울 구로구 구로동에 위치하며, 주변은 주거 및 업무, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 구로디지털단지역 인근의 지리적 이점을 가지고 있습니다.

* 유사 물건 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 5일, 서울 구로구 구로동 779-42, 다세대, 68.99㎡ (약 20.87평), 3층: 33,500만원 (평당 약 1,605만원)

* 2026년 7월 1일, 서울 구로구 구로동 112-24, 다세대, 29.84㎡ (약 9.03평), 2층: 28,200만원 (평당 약 3,123만원)

* 2026년 7월 6일, 서울 영등포구 구로동 448-81, 다세대, 21.75㎡ (약 6.58평), 3층: 29,990만원 (평당 약 4,557만원)

* 종합 의견

본 건물의 전용면적은 54.49㎡ (약 16.48평)입니다. 최근 거래된 물건들을 비교해 볼 때, 본 건물의 감정가 47,200만원 (평당 약 2,864만원)은 유사 면적의 거래 사례와 비교 시 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 68.99㎡ 물건의 평당 단가(1,605만원)와 비교하면 큰 차이를 보입니다. 다만, 29.84㎡ 및 21.75㎡ 물건의 평당 단가는 본 건의 감정가 단가보다 높게 나타나, 시장 상황 및 개별 물건의 특성에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통

지하철 2호선 구로디지털단지역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설

구로디지털단지역 인근의 상업시설 및 근린생활시설을 이용하기 편리합니다. 주변에 학교나 병원 등의 시설 또한 접근 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 내부 구조 및 이용 현황 관련 리스크

* 제2층 제201호: 공부상 '사무소'이나 실제 '주거용'으로 사용 중이며, 공부상 1개 호실이나 현황 4개 호실로 분할되어 사용 중입니다. 내부 미확인 상태입니다.

* 제3층 제301호 (본 건): 공부상 1개 호실이나 현황 4개 호실로 분할되어 이용 중이며, 내부 미확인 상태입니다. 4층, 5층, 6층 또한 동일한 현황으로 경매 진행 및 입찰 시 이해관계인은 반드시 유의해야 합니다. 분할된 각 호실의 실제 이용 현황, 임대 상태, 건축법상 문제 발생 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이

건물의 대지면적이 집합건축물대장상 154.7㎡이나, 등기부, 토지대장 등에는 171.6㎡로 더 넓게 등재되어 있습니다. 본 건물의 평가는 등기사항전부증명서상의 면적을 기준으로 하였으나, 이로 인한 권리 관계의 변동 가능성은 없습니다.

* 별도 등기

등기사항전부증명서에 '별도등기 있음'으로 표기되어 있으며, 이는 공동 담보로 인한 근저당권 설정 등일 가능성이 높습니다. 경매 절차에서 소멸될 것으로 보이나, 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 미확인

현장 조사 시 폐문, 부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건물 내부 구조, 관리 상태, 누수 여부 등은 반드시 현장 재조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 파악되었습니다. 다만, 등기부상 명시된 임차인들은 모두 대항력이 없어 배당으로 변제받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구로동에 위치한 다세대주택으로, 구로디지털단지역의 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 6층 건물 중 3층에 해당합니다.

가장 큰 특징은 공부상 1개 호실(301호)로 되어 있으나, 실제로는 4개 호실로 분할되어 사용되고 있다는 점입니다. 이는 임대 수익 측면에서 잠재력이 될 수 있으나, 내부 미확인, 건축법상 문제 발생 가능성, 그리고 '별도등기 있음' 표기 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가액이 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 내부 확인이 불가하다는 점을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 직주근접 수요: 구로디지털단지역 인근으로 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 임대 수익 잠재력: 실제 4개 호실로 분할되어 사용 중이라는 점은 추가적인 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다. (단, 적법성 검토 필수)

* 경매를 통한 시세 차익: 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 472,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건의 면적(54.49㎡, 약 16.48평)과 층수(3층)를 고려할 때, 감정가(평당 약 2,864만원)는 주변 유사 물건의 시세 편차를 감안해도 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 68.99㎡ 물건의 평당 시세(약 1,605만원)와 비교하면 차이가 큽니다.

제시된 JSON 데이터의 29.84㎡(약 9.03평) 물건이 28,200만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건이 4개의 호실로 분할되어 있다는 점을 고려해도 감정가 47,200만원은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재로서는 내부 구조 및 이용 현황을 직접 확인하지 못했으므로, 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다. 따라서, 최초 감정가 대비 최소 1회 이상 유찰된 가격 (감정가의 80% 수준인 약 37,760만원) 이하에서 시작하여, 현장 방문 후 내부 상태 및 분할된 호실에 대한 정확한 정보를 파악한 뒤, 보수적으로 35,000만원에서 40,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 현재 정보만을 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.