나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101176 [3] 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘한국산업기술시험원 서울분원" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는
등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철2호선
"구로디지털단지역" 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제2층 제201호, 제3층 제301호
, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호로서
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

□ 일련번호 가) 제2층 제201호
- 공부상 "사무소"이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이며,
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 201호, 202호, 203호,
204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 나) 제3층 제301호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 301호, 302호, 303호,
304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 다) 제4층 제401호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 401호, 402호, 403호,
404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 라) 제5층 제501호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 501호, 502호, 503호,
504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 마) 제6층 제601호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 601호, 602호, 603호,
604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

□ 일련번호 1), 2), 3) 공히
도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역((건축과문의))<건축법>, 장애물제한표
면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

- 본 건물의 대지면적은 집합건축물대장(표제부)상 154.7㎡로 표시되어있으나, 등기사항
전부증명서, 토지대장, 대지권등록부, 토지이용계획확인서 등에는 3필지 총 171.6㎡로
등재되어 있는바 건물의 대지면적 및 대상물건의 대지권 등은 등기사항전부증명서상의
면적을 기준으로 하였음.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 사무소이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이는 바,
경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 201호, 202호, 203호, 204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 나) 제3층 제301호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 301호, 302호, 303호, 304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 다) 제4층 제401호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 401호, 402호, 403호, 404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 라) 제5층 제501호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 501호, 502호, 503호, 504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 마) 제6층 제601호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 601호, 602호, 603호, 604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 일련번호 가)-마) 등기사항전부증명서(집합건물, 발급일 2024.02.15) 표제부 대지권의표시
중 표시번호2 등기원인 및 기타사항에 "별도등기 있음 1토지(을구 2번 근저당권 설정등기)
, 2토지(을구 2번 근저당권 설정등기), 3토지(을구 2번 근저당권 설정등기) 2017년 07월
06일 등기"으로 등재되어 있는 바, 경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 대상물건 현장조사시 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부관찰이 불가능하여, 건축물현황
도, 동류형 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하
여 평가하였으니, 향후 경매 진행 및 입찰시 대상물건 내부구조, 관리상태 등에 대해서는
반드시 현장조사 등을 통해 재확인 하시기 바람.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경101176 (3)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제4층 제401호

건물명: 알토

용도: 다세대주택 (현황 4개 호실로 분할 이용 중)

감정가: 472,000,000원

토지면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

토지지분: 32.25㎡ (약 9.76평)

건물면적: 54.49㎡ (약 16.48평)

건물지분: 54.49㎡ (약 16.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상도새마을금고

특이사항: 공동담보, 별도등기 있음

건축년도: 2016년 (건축허가 기준)

1.2. 입지조건

주위환경: 서울특별시 구로구 구로동 소재 '한국산업기술시험원 서울분원' 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 '구로디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 물건의 북측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 말소기준권리는 2017년 7월 12일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 별도로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 김준혁: 보증금 85,000,000원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-09-14, 배당신고 2024-05-16, 대항력 없음.

* 나영록: 보증금 100,000,000원, 전입 2021-11-01, 확정 2021-10-06, 배당신고 2024-06-18, 대항력 없음.

* 백연주: 보증금 95,000,000원, 전입 2021-06-29, 확정 2021-06-01, 배당신고 2024-06-03, 대항력 없음.

* 이서현: 보증금 80,000,000원, 전입 2020-09-04, 확정 2020-08-18, 배당신고 2024-06-12, 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 등기부등본상 '별도등기 있음'으로 기재된 사항(을구 2번 근저당권 설정 등기 2017년 7월 6일)이 토지에 존재합니다. 이는 공동담보 물건으로, 본 경매 절차에서 해당 토지 관련 권리관계가 어떻게 정리되는지 면밀히 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 지역은 주거용 건물과 업무시설, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 구로디지털단지역 인근에 위치하여 직주근접성이 있는 상권으로 파악됩니다. 다세대 주택 밀집 지역과 업무 시설이 공존하는 특징을 보입니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 이용상태 불일치:

- 본 건 제4층 제401호는 공부상 1개 호실로 되어 있으나, 현황은 별도의 출입문을 가진 4개 호실(내부 미상)로 나누어 이용 중입니다. 이는 불법 건축물 또는 무단 용도 변경의 소지가 있으며, 경매 진행 및 입찰 시 반드시 유의해야 합니다.

- 제2층 제201호 또한 공부상 사무소이나 주거용으로 보이며, 4개 호실로 분할 이용 중인 것으로 파악됩니다. (본건 401호와 유사한 상황)

* 공부상 면적과 등기부상 면적 차이: 본 건물의 대지면적이 집합건축물대장상 154.7㎡이나, 등기사항전부증명서 등에는 3필지 총 171.6㎡로 등재되어 있습니다. 면적 기준은 등기사항전부증명서상의 면적을 따릅니다.

* 별도등기 존재: 토지에 대한 근저당권 설정 등기(2017.07.06)가 별도로 존재하며, 공동담보로 설정되어 있습니다. 이 권리가 매각 후 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 현장 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부를 직접 관찰하지 못했습니다. 내부 구조, 관리 상태, 실제 이용 현황 등에 대해서는 반드시 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 정보가 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 구로디지털단지역 인근에 위치한 다세대 주택으로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 공부상 용도 및 호실과 상이하게 내부가 분할되어 이용되고 있다는 점, 토지에 별도의 담보권이 설정되어 있다는 점, 그리고 내부 현장 조사가 불가능하여 정확한 상태 파악이 어렵다는 점 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 건물의 실질적인 이용 상태와 공부상 내용의 불일치는 법적 문제로 이어질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 구로디지털단지역 역세권 입지: 교통이 편리하여 직주근접성이 우수한 지역입니다.

* 잠재적 가치: 내부 분할 상황을 합법적으로 정리하거나, 향후 시장 상황에 맞춰 재개발 또는 리모델링 등을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 472,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 인근 유사 면적(약 16.48평)의 다세대주택 시세는 평당 약 1,600만원에서 4,500만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 평당 약 2,860만원 수준으로, 최근 거래 사례와 비교했을 때 중간 수준의 가격으로 보입니다.

하지만, 본 건은 내부가 4개 호실로 분할되어 이용 중인 점, 내부 확인이 불가한 점, 토지에 별도등기(근저당)가 존재하는 점 등 여러 리스크 요인이 있습니다. 이러한 점들을 감안하여, 입찰 참여 시에는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 400,000,000원으로 제시합니다. 최종 입찰가는 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

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