나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101176 [4] 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘한국산업기술시험원 서울분원" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는
등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철2호선
"구로디지털단지역" 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제2층 제201호, 제3층 제301호
, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호로서
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

□ 일련번호 가) 제2층 제201호
- 공부상 "사무소"이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이며,
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 201호, 202호, 203호,
204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 나) 제3층 제301호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 301호, 302호, 303호,
304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 다) 제4층 제401호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 401호, 402호, 403호,
404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 라) 제5층 제501호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 501호, 502호, 503호,
504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

□ 일련번호 마) 제6층 제601호
- 다세대주택으로 이용중임.
- 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은 ‘건물이용상황 및 임대상황’과 "사진용지’와
같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표시 601호, 602호, 603호,
604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인은 유의 바람.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

□ 일련번호 1), 2), 3) 공히
도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역((건축과문의))<건축법>, 장애물제한표
면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

- 본 건물의 대지면적은 집합건축물대장(표제부)상 154.7㎡로 표시되어있으나, 등기사항
전부증명서, 토지대장, 대지권등록부, 토지이용계획확인서 등에는 3필지 총 171.6㎡로
등재되어 있는바 건물의 대지면적 및 대상물건의 대지권 등은 등기사항전부증명서상의
면적을 기준으로 하였음.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 사무소이나 외부관찰시‘주거용’으로 보이는 바,
경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 일련번호 가) 제2층 제201호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 201호, 202호, 203호, 204호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 나) 제3층 제301호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 301호, 302호, 303호, 304호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 다) 제4층 제401호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 401호, 402호, 403호, 404호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 라) 제5층 제501호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 501호, 502호, 503호, 504호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

- 일련번호 마) 제6층 제601호는 공부상 1개호실로 되어 있으나, 현황은‘건물이용상황 및
임대상황’과‘사진용지’와 같이 별도의 출입문을 가진 4개호(내부미상, 현황 출입문표
시 601호, 602호, 603호, 604호)로 나누어 이용 중인 바 경매 진행 및 입찰시 이해관계인
은 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 일련번호 가)-마) 등기사항전부증명서(집합건물, 발급일 2024.02.15) 표제부 대지권의표시
중 표시번호2 등기원인 및 기타사항에 "별도등기 있음 1토지(을구 2번 근저당권 설정등기)
, 2토지(을구 2번 근저당권 설정등기), 3토지(을구 2번 근저당권 설정등기) 2017년 07월
06일 등기"으로 등재되어 있는 바, 경매 진행시 이해관계인은 유의 바람.

- 대상물건 현장조사시 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부관찰이 불가능하여, 건축물현황
도, 동류형 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하
여 평가하였으니, 향후 경매 진행 및 입찰시 대상물건 내부구조, 관리상태 등에 대해서는
반드시 현장조사 등을 통해 재확인 하시기 바람.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경101176 (4)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1132-20 알토 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 472,000,000원

* 토지면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 54.49㎡ (약 16.48평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 별도등기 있음

* 특수물건정보: 공동담보, 별도등기

* 건축물 정보:

* 건물명: 알토

* 사용승인일: 2017년 06월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물

* 해당 층: 5층

* 주요 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설(사무소), 다세대주택-4세대

* 토지면적 차이: 집합건축물대장상 154.7㎡ vs 등기사항전부증명서 등 171.6㎡ (감정평가 시 등기부상 면적 기준)

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘한국산업기술시험원 서울분원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 "구로디지털단지역" 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 대상물건의 북측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 07월 12일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

* 임의경매개시결정: 2024년 02월 13일자 상도새마을금고 임의경매 (갑3)

* 임차인 현황:

* 고유범: 보증금 90,000,000원, 전입 2021-10-18, 확정 2021-09-23, 배당신고 2024-05-03. 대항력 없음. (등기부상 을2 주택임차권, 말소)

* 김재민: 보증금 75,000,000원, 전입 2017-08-18, 확정 2017-08-18, 배당신고 2024-06-03. 대항력 없음. (등기부상 을3 주택임차권, 말소)

* 이소영: 보증금 85,000,000원, 전입 2020-12-11, 확정 2020-11-17, 배당신고 2024-06-03. 대항력 없음. (등기부상 을4 주택임차권, 말소)

* 최은진: 보증금 95,000,000원, 전입 2021-08-09, 확정 2021-07-02, 배당신고 2024-06-03. 대항력 없음. (등기부상 을5 주택임차권, 말소)

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없습니다.)

* 별도 등기: 등기사항전부증명서상 '별도등기 있음' (을구 2번 근저당권 설정등기 관련, 을1-2) 1번근저당권부채권근질권설정, 744,000,000원, 말소) - 해당 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 주위 환경: 주거, 업무, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 상권입니다.

* 건물 용도: 공동주택, 근린생활시설(사무소) 용도로 사용되고 있으며, 해당 건물은 다세대 주택으로 이용되고 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 2호선 구로디지털단지역을 이용할 수 있어 직장인 배후 수요가 있는 지역입니다.

* 상권 특성: 구로디지털단지 인근으로 업무 시설과 주거 시설이 공존하는 지역적 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주택가와 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 직장 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 건물 이용 현황과 공부상 현황 불일치:

* 제2층 제201호: 공부상 ‘사무소’이나 외부 관찰상 ‘주거용’으로 보이며, 1개 호실이나 실제 4개 호실(201~204호)로 분할되어 이용 중입니다. (내부 미상)

* 제3층 제301호, 제4층 제401호, 제5층 제501호, 제6층 제601호: 각 1개 호실이나, 실제 4개 호실로 분할되어 이용 중입니다. (내부 미상)

* 이는 불법 건축물 또는 용도 불일치에 해당할 수 있으며, 경매 진행 및 입찰 시 반드시 현장 조사를 통해 내부 구조, 관리 상태, 위반건축물 여부 등을 재확인해야 합니다.

* 토지 면적 discrepancies: 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장상 면적이 상이하며, 이는 향후 재산권 행사 등에 혼란을 야기할 수 있습니다. 감정평가 시 등기사항전부증명서상 면적이 적용되었습니다.

* 별도 등기: 등기사항전부증명서 상 ‘별도등기 있음’으로 표기되어 있으며, 이는 추가적인 권리 관계가 존재할 가능성을 시사합니다. (을구 2번 근저당권 설정 등기 관련, 을1-2) 1번근저당권부채권근질권설정, 744,000,000원, 말소 기재 확인되나, 상세 확인 필요)

* 임대 관계 미확인: 현 소유자 또는 전 소유자와의 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 구로동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2호선 구로디지털단지역 역세권에 자리하고 있습니다.

* 감정가는 472,000,000원이며, 건물 54.49㎡(약 16.48평)와 토지 지분을 일괄 매각합니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 권리 분석상 임차인 전원 대항력 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다만, 건물 내 호실 분할 이용, 공부와의 면적 차이, 별도 등기 존재 등은 경매 참여 시 반드시 확인하고 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* 입찰 전 내부 현장 조사 및 관련 공부 확인을 통해 상세 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역과 인접하여 직주근접 수요를 확보할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 각 층이 다수의 호실로 분할되어 있다는 점은 임대 수익 극대화를 통한 투자 가치를 높일 수 있습니다. (단, 위법 건축물 여부 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 주변 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 3월, 구로동 779-42번지 ‘여명아트’ (2003년 건축, 68.99㎡) 33,500만원 (평당 약 1,605만원)

* 2026년 7월, 구로동 112-24번지 ‘어반하우스’ (2023년 건축, 29.84㎡) 28,200만원 (평당 약 3,123만원)

* 2026년 7월, 구로동 448-81번지 ‘스위티하우스’ (2012년 건축, 21.75㎡) 29,990만원 (평당 약 4,558만원)

* 본 물건(건물면적 54.49㎡, 2017년 건축)의 감정가(472,000,000원)는 건물 면적 기준 평당 약 28,640,000원입니다.

* 주변 시세와 건물 연식, 입지를 고려할 때, 본건 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 내부 이용 현황 불일치, 면적 discrepancies, 별도 등기 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다.

* 최소 시세 적용(평당 2,500만원) 시 약 449,000,000원, 보수적 시세 적용(평당 2,800만원) 시 약 503,000,000원 수준의 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 해소 및 정상적인 건물 이용이 가능하다고 판단될 경우, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액까지 고려 가능합니다.

* 종합적으로 판단 시, 예상 입찰가는 490,000,000원(4억 9천만원) 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.