나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151720 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 338-18 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 주위로는 아파트, 다세대주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(까치산)역 및 버스정류장이 소재하는 등,
대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호 건으로서,
(사용승인일:2000.05.10.)

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항
시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 용도는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용되는 것으로
탐문조사 되는 바 이를 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 반드시 참고하시기 바라며, 용도
변경관련 등에 대한 원상복구명령 및 이강제금 부과 여부 등은 경매 진행시 재확인 하시길
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151720 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

중복사건 정보: 본 건은 중복사건입니다.

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 338-18 제1층 제102호

용도: 다세대주택

건축물 현황:

- 건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호 (사용승인일: 2000.05.10)

- 외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등

- 창호: 새시창호마감

- 현재 이용상태: 다세대주택으로 이용 중 (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

- 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

2.3. 면적 및 감정가

토지면적: 30.68㎡ (약 9.28평)

토지지분: 30.68㎡ (약 9.28평)

건물면적: 57.21㎡ (약 17.31평)

건물지분: 57.21㎡ (약 17.31평)

감정가: 179,000,000원

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 북측 인근에 위치합니다.

주위로는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(까치산역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

3.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

- 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 15일 접수된 을8번 전세권설정(권리자: 이유라, 권리금액: 175,000,000원)이며, 해당 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 전세권 설정, 근저당 설정, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

- 등기부채권 총액: 175,000,000원

4.2. 임차인 현황

- 임차인: 이유라

- 보증금: 175,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-10-15

- 대항력: 있음

- 비고: 등기부상 말소기준권리인 전세권 설정일(2020-10-15)과 전입일자(2020-10-15)가 동일하며, 해당 전세권은 말소 예정으로 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

4.3. 권리 인수 여부

- 인수 보증금 합계: 0원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 파악된 바 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 유사 물건들의 시세 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡(약 6.05평) 물건은 21,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,575만원)

- 2026년 7월 2일 거래된 37.44㎡(약 11.32평) 물건은 15,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,325만원)

- 2026년 7월 2일 거래된 37.56㎡(약 11.36평) 물건은 16,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,407만원)

5.2. 본건과의 비교

본건의 전용면적은 57.21㎡(약 17.31평)으로, 분석된 유사 물건들보다 면적이 넓습니다.

주변 유사 면적의 연식(2000년식)을 고려할 때, 2002년식 37.56㎡ 물건의 평당 시세(약 1,407만원)를 기준으로 환산하면, 본건의 적정 시세는 약 17.31평 * 1,407만원/평 = 약 24,363만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 179,000,000원 대비 높은 잠재적 가치를 시사합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

까치산역 인근에 위치하여 지하철 및 버스 이용이 편리합니다. 주변에 아파트, 다세대주택이 밀집해 있으며, 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주거 환경

- 조용한 주거 지역에 속해 있으며, 주변 개발 상황 및 인프라를 고려할 때 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

- 건축물 현황상 '다세대주택'으로 이용 중이나, 공부상 용도는 '근린생활시설'로 등재되어 있어 용도 변경에 따른 추후 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 용도 불일치 및 현황 차이

- 공부상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 '주거용'으로 사용되고 있어, 관련 법규 위반에 따른 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

- 공부상 1층이나 현황은 지하층(반지하)으로 확인되어, 실제 이용 가치 및 등기부상의 정보와 차이가 있습니다.

7.2. 대항력 있는 임차인 존재

- 임차인 이유라 씨는 보증금 175,000,000원에 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 등기부상 말소기준권리인 전세권이 동일 날짜로 말소 예정이고 인수 보증금이 0원으로 파악되나, 임차인의 대항력 존재 자체는 명도 진행 시 복병이 될 수 있으며, 낙찰 후에도 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

7.3. 중복사건

- 중복사건으로 인해 경매 절차상의 변수나 혼선이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 까치산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 넓은 면적 대비 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 투자 가치가 높을 수 있음을 시사합니다.

하지만 공부상 용도와 현황의 불일치, 지하층(반지하)이라는 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 법적 리스크로 작용할 수 있습니다.

특히, 임차인의 보증금 액수가 감정가와 거의 유사하다는 점은 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 필요함을 의미합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 입찰에 참여해야 합니다.

9. 투자 포인트

- 감정가 대비 높은 시세 잠재력: 분석된 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

- 편리한 교통 및 주거 입지: 지하철역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

- 넓은 전용 면적: 57.21㎡(약 17.31평)의 넓은 전용 면적은 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 잠재적 가치는 240,000,000원 이상으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황의 차이(근린생활시설 vs 주거용, 지하층(반지하) 등)와 같은 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금(175,000,000원)은 인수되지 않는 것으로 파악되나, 명도 과정에서의 변수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105% 수준인 188,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제시합니다.

최초 입찰가는 190,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.