나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13240 [2] 서울특별시 금천구 가산동 550-1 아이티캐슬 제지2층 제비219호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선‘가산디지털단지역’ 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설 및 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지대로 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선‘가산디지털 단지역’이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

[일련번호 가] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/ 지상 14층 건물 내 제12층 제2-1209호로서, (사용승인일 : 2005-08-24) 외벽 : 복합판넬 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임. [일련번호 나] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/ 지상 14층 건물 내 제지2층 제비219호로서, (사용승인일 : 2005-08-24) 외벽 : 복합판넬 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 [일련번호 가, 나] 공히, 공부상 아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 세장형 토지로서, 아파트형공장 및 지원 시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 25m내외의 서측으로 약 20m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 3] 가산동 550-1, 426-14 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가 산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) [일련번호 2] 가산동 371-18 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015- 255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁 고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) [일련번호 4] 가산동429-2 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 일단의공업용지조성사업지역, 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015- 08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524- 3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 550-1번지 아이티캐슬 내 지식산업센터(아파트형공장)로서, 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경13240 (2) 부동산 임의 경매 사건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13240 (2)

* 물건 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-1 아이티캐슬 제지2층 제비219호

* 건물 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 '아파트형공장'으로 등재)

* 감정가: 208,000,000원

* 토지 면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

* 토지 지분: 20.693680147591415㎡ (약 6.26평)

* 건물 면적: 79.09㎡ (약 23.92평)

* 건물 지분: 79.09㎡ (약 23.92평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 중OOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층/지상 14층 건물 내 지식산업센터. (정보상 제2-607호 및 제B219호가 언급되나, 본건은 제B219호입니다.)

* 사용승인일: 2005년 08월 24일

2. 입지조건

본 물건은 서울 서남부권의 대표적인 산업단지인 가산디지털단지 내에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다.

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 '가산디지털단지역' 남서측 인근

* 주변 환경: 업무시설, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 용도 지대

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지: 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 세장형 토지로, 아파트형공장 및 지원시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남측 약 25m, 서측 약 20m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 지역/지구: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 건축 및 개발 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리관계가 설정되었으나, 대부분 말소될 예정이며 일부 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

* 말소기준권리: 2005년 9월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당권(을1, 을2, 을3), 가압류(갑5, 갑6, 갑7, 갑8), 임의경매개시결정(갑9) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 별도등기: 본 물건은 토지 별도등기가 있으며, 대지권의 목적인 토지 을구 6번의 지상권설정 등기(2005년 7월 29일 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임차인의 존재 여부 및 임대차 계약 조건(보증금, 차임 등)이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 등기부채권 총액: 2,200,395,050원 (매각으로 소멸될 예정인 채권 총액)

4. 상권분석

본 물건이 속한 가산디지털단지는 서울 서남부권의 핵심 IT 및 산업 클러스터로서, 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 핵심 상권: IT, 제조업, 벤처기업 등이 밀집한 비즈니스 중심지로, 풍부한 직장인 수요를 배후로 합니다.

* 유동인구: 가산디지털단지역을 이용하는 대규모 유동인구와 단지 내 상주하는 수많은 직장인들로 인해 유동인구가 많습니다.

* 주변 시설: 마리오아울렛, 현대시티아울렛 등 대형 쇼핑몰, 금융기관, 다양한 종류의 음식점 등이 밀집하여 상업 및 업무 기능이 매우 활발합니다.

* 잠재적 확장성: 서울 서남부권의 지속적인 개발과 산업 활성화로 인해 향후 상권 가치 상승 및 수요 증가가 예상됩니다.

5. 생활정보

가산디지털단지는 비즈니스 환경뿐만 아니라 생활 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근 대형 쇼핑몰, 금융기관, 다양한 맛집 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 업무 환경: 지식산업센터가 밀집한 지역으로, 사업 운영 시 직주근접이 가능하며 관련 업계와의 네트워킹에 유리합니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등 업무용 건물으로서 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

투자에 앞서 다음과 같은 잠재적 리스크를 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

* 토지 지상권 인수 부담: 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권 등기(2005.07.29. 접수)를 매수인이 인수해야 하므로, 해당 지상권의 내용과 향후 발생 가능한 문제점 등을 면밀히 파악하고 인수 비용을 감안해야 합니다.

* 토지 별도등기 존재: 지상권 외에 추가적인 토지 별도등기 존재 가능성이 있으므로, 이에 대한 법률적 검토가 필요합니다. (물건명세서에 '토지 별도등기 있음'으로 명시되어 있으며, 이는 주로 지상권과 관련됨)

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등의 조건이 미상으로, 인수하는 보증금이 없더라도 대항력 있는 임차인이 있는지, 계약 조건은 어떠한지 등에 대한 확인이 필수적입니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인 없을 가능성도 있음)

* 토지이용계획상 제한:

* 장애물제한표면구역(공항시설법): 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법): 특정 높이 이상의 건축 시 군부대와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31) 내에 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 및 대상(외국인 등, 아파트)으로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 본 물건 용도(지식산업센터)와 직접적인 거래 제한은 적으나, 향후 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

* 기계기구 소재 불명: 공장저당법 관련 기계기구가 소재 불명으로 감정평가에서 제외되었으나, 이는 본 물건의 법적 권리 관계와는 직접적인 연관이 없을 수 있습니다. (다만, 과거 법적 권리 설정 당시의 자산이었습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치한 지식산업센터(아파트형공장)로, 뛰어난 교통망과 풍부한 상업 및 업무 인프라를 갖추고 있습니다. 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권 인수 부담이 존재하며, 임대 관계가 미상인 점은 투자를 결정하기 전 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 사항입니다. 이러한 권리상의 부담과 입지적 장점을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 강력한 입지 조건과 미래 성장 가능성.

* 경매를 통한 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능.

* '아파트형공장'으로서 사업 운영이나 임대 수익 창출에 유리한 용도.

* 토지 지분 확보를 통해 건물 소유권과 더불어 토지 사용 권리를 동시에 소유.

* 다수의 후순위 권리가 정리되므로, 말소되지 않는 권리만 잘 인수하면 권리관계가 비교적 명확해짐.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 208,000,000원을 기준으로, 인수해야 하는 토지 지상권 관련 비용, 잠재적 리스크, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권의 가치 및 향후 예상 관리 비용.

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 보증금 인수 가능성 (현재까지는 0원으로 파악됨).

* 가산디지털단지 내 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향.

* 본 물건의 정확한 권리 분석 및 법률 검토 비용.

* 잔금 납부 능력 및 자금 조달 계획.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 결정되나, 본 물건은 인수해야 할 권리가 있어 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 산출된 적정 가격을 기준으로 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.