나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50144 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 상업용건물 등이 혼재하는 중심상업지대임.

교통상황

본건까지 챠랑출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제8층 제811호로서, 외벽 : 화강석붙임 및 시멘몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호 등, 으로 치장 또는 마강임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남측 및 동측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 목포지원 2026타경50144 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 8층811호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 3.53㎡ (약 1.07평)

건물면적: 23.35㎡ (약 7.06평) (전용면적)

감정가: 75,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 상업용 건물 등이 혼재하는 중심상업지대임. [cite: appraisal summary]

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통시 됨. [cite: appraisal summary]

2.3. 도로접근성

서측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남측 및 동측으로 보행자도로에 접함. [cite: appraisal summary]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2019-07-18 (주식회사하늘)

* 전세권설정 (말소): 2024-02-06, 최수영, 80,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (말소): 2024-04-04, 북동신용협동조합, 500,000,000원

* 강제경매 (말소): 2026-03-09, 최수영, 80,000,000원 (본건 경매 신청 채권자)

* 등기부채권 총액: 580,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최수영 (최 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-12

* 확정일자: 2023-05-02

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026-03-09

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리는 2024년 2월 6일 접수된 최수영의 전세권설정 등기입니다. 임차인 최수영은 말소기준권리보다 앞선 2023년 5월 2일에 확정일자를 받았고, 2023년 6월 12일에 전입신고를 완료하여 대항력이 있습니다. 본건 경매의 신청 채권자 또한 임차인 최수영으로, 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원은 주의 깊게 분석할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특징

본건은 전라남도청 인근의 중심상업지대로, 오피스텔 및 다양한 상업용 건물이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부하며 상업 활동이 활발한 지역입니다. [cite: appraisal summary]

4.2. 최근 시세 동향

최근 도휘에드가9차 오피스텔의 유사 면적(29.8861㎡) 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 1일: 8,800만원 (9층)

* 2026년 6월 9일: 9,500만원 (6층)

* 2025년 7월 25일: 7,500만원 (14층)

본건의 전용면적(23.35㎡)은 위 거래 사례보다 작은 편이며, 이를 감안할 때 시장 가치는 7,500만원에서 8,500만원 사이로 추정됩니다. [cite: sales JSON data, KB 부동산 data]

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 일반적인 급배수, 위생, 난방, 소방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다. [cite: appraisal summary]

5.2. 주변 편의시설

중심상업지구에 위치하여 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관(전라남도청 인근) 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 또한 용이합니다. [cite: appraisal summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 최수영은 80,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 경매 신청 채권자가 임차인 본인이므로 보증금 회수가 예상되나, 만약 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 변동 가능성에 따라 향후 가치 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

임대차 계약이 만료되거나 신규 임차인을 구하지 못할 경우 공실로 인한 수익 감소 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근 중심상업지대에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인이 경매 신청 채권자이므로 보증금 회수 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다. 최근 시세 동향을 볼 때, 감정가 대비 적정 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근 중심상업지대의 우수한 입지

* 비교적 신축(2019년 준공)인 건물

* 1인 가구 수요에 적합한 소형 면적

* 안정적인 임대 수익 창출 기대

9. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 경매 절차를 통해 회수될 가능성이 높으므로, 이를 인수하지 않는다고 가정하고 입찰가를 산정했습니다.

감정가 75,000,000원을 기준으로, 유사 면적 대비 최근 거래가를 고려하여 보수적으로 접근 시, 82,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (※ 본 입찰가 산정은 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.