나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10276 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 801-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

-일괄매각
-현황조사서, 감정평가서는 2026타경10039 사건으로 확인 요함.
-본 건 지상에 매각에서 제외하는 공사 중단 상태의 철근콘크리트 구조물이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10276 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 801-1

용도: 대지

감정가: 1,408,275,000원

토지면적: 512.10㎡ (약 154.9평)

토지지분: 512.1㎡ (약 154.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

해당 물건은 제주시 삼도이동에 위치하며, 이곳은 제주시의 역사적 중심지로서 탐라국 시대부터 행정의 중심 역할을 해왔던 지역입니다. 삼도이동은 제주시의 과거와 현재가 공존하는 곳으로, 관덕정, 제주목 관아 등 제주의 주요 역사 유적이 자리하고 있습니다. 주거 형태는 단독주택이 많으며 중간에 아파트가 혼재된 양상을 보입니다. 과거 신도시 개발 당시 주차난이 제기되었고, 최근에는 도심 공동화 현상과 젊은층 이탈이 지역의 현안으로 언급되기도 합니다. 제주시의 중심 상권과도 인접해 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2021년 11월 26일 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권(채권액 1,008,000,000원)입니다 [cite: search_result_1]. 근저당권보다 후순위인 제주세무서장의 압류 및 본 경매개시결정(부천중앙새마을금고) 등기 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: search_result_1]. 등기부등본상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며(합계 0원), 매각으로 소멸되지 않는 권리사항도 없는 것으로 확인됩니다 [cite: search_result_1].

다만, 본 건 지상에 매각에서 제외하는 공사 중단 상태의 철근콘크리트 구조물이 소재하며, 해당 구조물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다 [cite: search_result_1]. 법정지상권은 토지와 건물이 다른 소유자에게 귀속될 때 건물을 위한 토지사용권을 법률상 인정하는 것으로, 저당권 설정 당시 건물의 존재 및 동일인 소유 등 요건을 충족해야 합니다 [cite: search_result_2, 3, 4, 5, 6]. 공사 중단된 건물이라도 일정 수준 이상의 건축 진행(최소한의 기둥, 지붕, 주벽 등)이 이루어졌다면 법정지상권이 인정될 수 있으나, 단순 기초공사나 골조만으로는 부정될 수 있습니다 [cite: search_result_7, 8, 13, 14]. 본 건의 경우, 공사 중단된 구조물이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립이 불분명하다는 점은 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 잠재적 리스크입니다 [cite: search_result_1].

4. 상권분석

제주시 삼도이동은 제주시의 구도심에 해당하며, 역사적인 중요성과 더불어 지역의 중심지 역할을 수행하고 있습니다. 인근에는 주거 시설과 더불어 관덕정, 제주목관아와 같은 역사 문화 시설이 위치해 있으며, 상업 시설 또한 혼재되어 있습니다. 제주시의 상권 지도는 지역 특성에 따라 다양한 소비 패턴을 보여주는데, 삼도동 일대는 제주시 도심형 상권으로 분류될 수 있으며, 제주도민의 소비 의존도가 높은 편입니다. 과거 제주시의 중심지였으나 최근 일부 슬럼화가 진행되면서 재개발 논의가 있는 지역도 있어 향후 상권 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 제주시 내 버스 노선이 잘 정비되어 있어 대중교통 이용이 가능하며, 택시 이용도 용이합니다. 렌터카 외에 사설 차량 대절 서비스 등도 이용 가능합니다. 제주시 삼도동 지역은 제주시의 구도심에 속하며, 관공서, 병원, 학교, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매각에서 제외된 공사 중단 상태의 철근콘크리트 구조물과 관련된 법정지상권 성립 불분명 문제입니다 [cite: search_result_1]. 해당 구조물이 토지 매수인에게 어떠한 법적 의무나 권리를 발생시키는지 명확하지 않아, 향후 철거 문제나 토지 이용에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, '중복사건, 공동담보'라는 특이사항은 경매 절차상의 복잡성이나 권리 관계의 다툼이 있었을 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 삼도이동의 중심부에 위치한 토지로, 역사적 가치와 함께 제주시의 주요 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 임차인 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지 위에 존재하는 공사 중단 상태의 미완성 건축물과 그로 인한 불분명한 법정지상권 문제는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 매각 제외된 구조물의 현황과 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

제주시 삼도동이라는 도심 지역에 위치하여 잠재적인 개발 가치가 있습니다. 역사적인 장소성이 부각될 수 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,408,275,000원입니다. 그러나 상기 기술된 공사 중단 상태의 철근콘크리트 구조물과 관련된 법정지상권 성립 불분명이라는 중대한 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 해당 구조물의 실제 상태, 규모, 법적 해석 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 현재 정보만으로는 법정지상권 성립 여부에 따른 토지 이용 제한 및 철거 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.