나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10334 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 9층 944호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 "일도2동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 중소규모 점포, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하여, 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층 건물내 9층 944호로서,

외벽: 인조석마감 등,
창호: 샷시창 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 8필지 일단의 토지로서, 인접도로 대비 다소 완경사지대인 사다리형 토지이며, 업무시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.
기호(2): 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.
기호(3): 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.
기호(4): 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.
기호(5): 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.
기호(6): 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.
기호(7): 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.
기호(8): 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

물건 비고

-오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10334 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 9층 944호

건물명: 제주 신항 코아루 디펠리체

용도: 오피스텔

감정가: 113,000,000원

토지면적: 5.21㎡ (약 1.58평)

건물면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층 건물 내 9층 944호

준공연도: 2019년 (만 7년)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 "일도2동주민센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포, 숙박시설 등이 혼합된 지역입니다.

제반 차량 접근이 용이하여 교통사정은 무난한 편입니다.

북측 및 남측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

2.1. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등 다양한 용도지구에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 1월 25일 접수된 제주은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류(제주세무서장), 강제경매(서울보증보험) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 이 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-23

* 확정일자: 2019-07-24

* 배당신고일자: 2025-07-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

특이사항:

본 건은 "신청채권자 겸 주택임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 임차보증금의 우선변제권자로부터 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 내용의 특별매각조건이 결정되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 실질적으로 소멸하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 일도이동 지역은 주거지와 상업시설이 혼재된 곳으로, 오피스텔 및 중소규모 점포, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있습니다. 대로변에 위치하여 유동인구 및 차량 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

주변에 일도2동주민센터 등 공공시설이 있으며, 다양한 중소규모 점포와 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 또한 양호할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부확인 곤란: 감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태 및 이용 상황을 재확인해야 합니다.

* 임차인 권리포기: 임차인이 대항력을 포기하였으므로 인수 부담은 없으나, 관련 내용을 사전에 충분히 인지하고 계약을 진행해야 합니다.

* 토지이용계획: 다수의 용도지구에 속해 있어 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시의 중심 상업지역에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로서, 입지 및 교통 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 소멸되어 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 다만, 내부 확인 미비 등 통상적인 경매 물건의 유의사항은 준수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 제주시 핵심 상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 권리포기로 인한 인수 부담이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 행사에 문제가 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 24.8㎡)의 오피스텔 실거래가는 2024년 2월 9층 매물이 15,000만원에 거래되었고, 2025년 9월 2층 매물은 9,900만원, 2025년 11월 4층 매물은 7,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 113,000,000원입니다. 9층에 위치한 유사 매물의 최고 실거래가(15,000만원)와 최근 실거래가(9,900만원, 7,000만원) 및 감정가(113,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상승한 119,000,000원 내외로 판단됩니다. 임차인의 대항력 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 이상의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.