나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10243 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2880-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더오름감정 · 평가일 2026.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 북서측 원거리에 위치하는 토지(2필지)로서, 주변은 타운하우스, 단독주택, 전, 과수원, 소규모점포 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 인근 및 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며 인근에 해안도로 등이 소재하나, 버스정류장과는 원거리여서 대중교통 이용상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

본건은 공히 인접 필지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 나지상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나, 기호(2) 토지를 경유하여 출입 가능함. 기호(2) : 지적도상 남서측 도로에 접하나, 현황 북서측 폭 약 4m, 남측 폭 약 4m의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 목록 2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-본 건에 대하여 건축허가가 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10243 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2880-4

* 용도: 전 (농지)

* 토지 면적: 3785.00㎡ (약 1,145.00평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 감정가: 1,675,543,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매 (일괄매각)

* 매각 대상: 토지매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 타운하우스, 단독주택, 전, 과수원, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근 및 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 해안도로 등이 소재합니다. 다만, 버스정류장과는 원거리에 있어 대중교통 이용 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

* 형태 및 이용상태: 본 건은 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 나지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(2) 토지를 경유하여 출입이 가능합니다. 기호(2) 토지는 지적도상 남서측 도로에 접하나, 현황 북서측 폭 약 4m, 남측 폭 약 4m의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 13일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 근저당권, 지상권, 압류 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 채권자: 금정농업협동조합 (경매 신청 채권자)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 소규모 점포가 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 특성: 타운하우스, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역의 성격을 띠고 있으며, 애월읍 지역 특성상 관광 수요와 연계된 발전 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "신엄중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통: 버스정류장과의 거리가 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

* 건축 허가: 본 건에 대하여 건축 허가가 있는 것으로 조사되었으나, 그 유효 및 승계 여부는 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

* 도로 접근성: 기호(1) 토지가 맹지이며, 기호(2) 토지가 막다른 도로에 접해 있는 점은 향후 토지 이용 및 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 상태: 장기간 공사 중단으로 잡석 등이 깔려 있는 휴경지 상태로, 토지 정비 및 개발에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 토지 이용에 대한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리에 위치한 토지(2필지)로, 감정가는 1,675,543,000원입니다. 토지는 전(농지)으로, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 토지 이용에 제한이 있습니다. 건축 허가가 있는 것으로 조사되었으나, 이에 대한 유효 및 승계 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 하며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 토지 자체는 나지 상태이나 일부 맹지 및 막다른 도로 접면, 장기간 공사 중단으로 인한 잡석 상태 등 개발 및 활용에 있어 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 채권액 대비 감정가가 적절히 책정되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리상 큰 문제는 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월읍 지역의 토지: 제주도 부동산은 지속적인 관광 수요와 더불어 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 건축 허가: 건축 허가가 조사되어 있어 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 넓은 면적: 3785.00㎡ (약 1,145평)의 비교적 넓은 면적으로 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,675,543,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 낙찰가율은 시장 상황, 경쟁 정도, 물건의 하자 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우 농지, 맹지, 개발 제한 등 고려해야 할 사항이 많으므로, 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 보수적으로 접근 시, 감정가의 70% 수준인 약 1,170,000,000원부터 시작하여, 현장 조사 및 추가 분석을 통해 상향 조절하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 다를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.