나이스옥션 법원경매 제주 2026타경162 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 6층608호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕리사무소" 북서측 근거리(직선거리 약 430m 지점)에 위치하며, 부근은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지하1층/지상8층 중 제6층 제608호로서, (사용승인일자: 2015.09.24.) 외벽: 제주석 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 숙박시설(호텔)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로서, 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 15m 및 동측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

함덕리 3061 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 함덕리 3065 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 함덕리 3066-2 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 함덕리 3067 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 함덕리 3068 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 함덕리 3074 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 함덕리 3076 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지 중 함덕리 3061, 3067 및 3068은 등기사항전부증명서(집합건물)상 지목이 ‘전’으로 기재되어 있으나, 토지대장상으로는 2016년 12월 12일자로 ‘대’로 지목변경된 것으로 확인됩니다. 이에 따라 본 감정평가명세표에는 현재의 토지대장을 기준으로 지목을 ‘대’로 기재하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건이 소재하는 분양형 숙박시설은 동일 건물 내 호실별 관리상태에 차이가 있으며, 일부 호실은 내부 인테리어 및 마감상태가 훼손·방치된 것으로 조사되었음. 이는 호실별 소유자, 운영주체, 점유관계, 장기 공실 여부 및 수선관리 정도의 차이에 기인한 것으로 추정되나, 그 구체적인 발생원인, 책임관계 및 복구의무는 확인하지 못하였음. 한편, 본건 호실은 현장조사 당시 출입문이 잠겨 있어 내부 확인을 하지 못하였으므로, 본 감정은 외부관찰, 공부상 현황 및 동일 건물 내 유사 호실의 일반적인 상태 등을 참작하여 평가하였음. 따라서 실제 내부 상태, 훼손 여부, 수선 필요 정도 및 내부 시설물의 현존 여부 등은 재확인이 필요하니 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

-본 건 공부상 숙박시설(호텔)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 제주지방법원 2026타경162 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 6층 608호

건물 명칭: 제주 함덕 라마다호텔 (현황 '라마다바이윈덤 제주더함덕호텔' 표기)

토지 지목: 대 (공부상 '전'이나 2016년 12월 12일자로 변경 확인됨)

건물 용도: 숙박시설

건물 사용승인일자: 2015년 09월 24일

총 층수: 지하 1층 / 지상 8층 (본건 6층 소재)

건물 총 세대수: 310호

토지 면적: 17.78㎡ (약 5.38평)

건물 면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

토지 지분: 17.7841㎡

건물 지분: 27.21㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 59,000,000원

채권자: 남OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕리사무소" 북서측 근거리(약 430m 지점)에 위치하고 있습니다.

부근은 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택, 전 등이 혼재하는 지역으로, 함덕 해변과 인접한 관광 및 상업 지역의 특성을 지니고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하여 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 북동측으로 폭 약 15m, 동측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리인 남부천새마을금고의 근저당권(127,200,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 가압류(청운신용협동조합), 임의경매 개시 결정(남부천새마을금고) 등도 모두 말소기준권리 이하의 권리로서, 매각으로 모두 소멸됩니다.

총 채권액은 147,794,535원으로 확인됩니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 보증금에 대한 인수 의무가 없음을 의미하나, 실제 점유 관계 및 별도의 채권·채무 관계 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

함덕리는 제주국제공항에서 약 30분 거리에 위치하며, 아름다운 해변과 함께 다양한 관광 시설 및 상업 시설이 발달한 지역입니다.

본건이 위치한 제주함덕라마다호텔은 주변의 다른 숙박시설, 음식점, 편의시설 등과 함께 상업 및 관광 활성화 지역에 속해 있습니다.

일반상업지역, 고도지구, 방화지구 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 지역은 함덕해변 등 관광 명소와 인접해 있어 여가 및 휴양 활동을 즐기기 용이합니다.

다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

본건이 속한 건물은 310개의 호실로 이루어진 대규모 숙박 시설로, 호텔 운영에 따른 관련 서비스 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

내부 미확인: 본건은 현장 조사 당시 출입문이 잠겨 있어 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 이로 인해 내부 상태, 훼손 여부, 수선 필요 정도, 내부 시설물 현존 여부 등이 불확실하므로 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

관리 상태 차이: 동일 건물 내 호실별 관리 상태에 차이가 있으며, 일부 호실은 내부 인테리어 및 마감 상태가 훼손·방치된 것으로 조사되었습니다. 본 건 역시 이러한 상태일 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상: 정확한 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 보증금 인수 의무는 없으나, 실제 점유자가 있는 경우 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 명칭 혼동: 공부상 명칭은 '제주함덕라마다호텔'이나, 현황 건물 외벽에는 '라마다바이윈덤 제주더함덕호텔'로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 함덕 지역의 우수한 입지에 위치한 숙박시설(호텔 객실)입니다. 제주 관광의 중심지 중 하나인 함덕 지역의 장점을 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 내부 상태 확인 불가, 호실별 관리 편차, 임대 관계 미상 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 내부 상태에 대한 불확실성은 투자 결정에 있어 가장 큰 고려 사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

제주 함덕 지역의 우수한 관광 입지: 함덕 해변 및 주요 관광지와 접근성이 좋음.

리모델링 및 재운영 잠재력: 내부 상태를 개선하고 재정비할 경우, 관광객 대상 임대 수익 또는 재매각을 통한 시세 차익 기대 가능.

상대적으로 낮은 감정가: 현재 감정가가 59,000,000원으로, 향후 내부 상태 복구 및 운영 정상화를 전제로 할 때, 시세 대비 저평가 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 59,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나므로, 본 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 내부 상태에 대한 불확실성과 향후 발생할 수 있는 수선비, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 보다 면밀하게 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.