나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50064 [1] 전라남도 완도군 금일읍 화목리 688-1 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1 ~ 5)는 전라남도 완도군 금일읍 화목리 완도금일수협 남동측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택과 상가, 수산물 관련 시설등으로 이루어진 어촌지대임. 본건 기호 7, 8, 10, 11)은 금일읍 금일고등학교 남측 근거리에 위치하며 주위환경은 농경지와 단독주택, 어업관련 시설등으로 이루어진 농어촌 지대임.

교통상황

본건 기호 1~5,8,10,11) 까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하여 지역내 교통상황은 보통임. 본건 기호 7)은 지적도상 맹지이며 자동차 접근도 불가능하여 교통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1~5) 전체가 일단지의 부정형 토지로 완경사지대이며 주상용 건부지로 이용중임. 기호 7)은 전(휴경지), 기호 8)은 축사부지, 기호 10)은 축사부지 및 전, 기호 11)은 전으로 이용중임.

인접 도로상태

1~5) 지적도상 북측의 왕복 2차선에 접하나 고저차 등으로 인해 출입이 불가능하며 남측의 인접 필지 등을 통해 자동차 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4) :도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 5) : 도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일기호 7) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-17)(금일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호 8) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 10) :계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 11) :계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호 2) 지상에 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 6) :철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물로 외벽 : 석재마감등 내벽 : 타일, 벽지마감등 바닥 : 타일, 강화마루마감, 창호 : 새시창호임. 기호 9) : 블럭조 및 블럭 위 강파이프조 판넬지붕 단층 건물로 벽체 : 하단부는 블럭조위 몰탈마감, 상단은 철골조 바닥 : 콘크리트마감 등임.

이용상태

기호 6) : 1층 : 일용품소매점 및 다중주택, 2층 : 일반음식점, 3층 : 다중주택, 기호 9) : 창고 및 저온창고, 화장실임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설,화재감지설비, 전기보일러에 의한 난방설비, 승강기설비(기호 6), 주차장 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

해남지원 2026타경50064 (1)

소재지

전라남도 완도군 금일읍 화목리 688-1

용도

다중주택

감정가

1,431,384,200원

토지면적

2645. 00㎡ (약 800.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적

744. 37㎡ (약 225.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

윤OO

특이사항

공동담보, 유치권

2. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 금일읍 화목리 완도금일수협 남동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 상가, 수산물 관련 시설 등이 혼재된 어촌지대임. 일부 기호는 금일고등학교 남측 근거리에 위치하며 농경지, 단독주택, 어업관련 시설 등이 있는 농어촌 지대임.

차량 출입은 가능하나, 일부 필지는 지적도상 맹지이고 자동차 접근이 다소 불편한 경우도 있음. 인근에 간선도로가 소재하여 지역 내 교통 상황은 보통 수준임.

토지는 부정형의 완경사지로 주상용 건부지 및 농경지, 축사부지로 이용 중임.

지적도상 북측 왕복 2차선 도로에 접하나 고저차로 인해 실제 출입이 어렵고, 남측 인접 필지를 통해 차량 출입이 가능한 상황임.

3. 권리분석

토지 등기부 요약

* 등기구분: 갑2, 갑3, 갑4 - 소유권 이전 (매매)

* 등기구분: 을13 - 근저당권 (광주은행, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 등기구분: 을16 - 근저당권 (윤필성, 100,000,000원)

* 등기구분: 을17 - 근저당권 (제이에스종합건설주식회사, 665,000,000원)

* 등기구분: 갑17 - 임의경매 (윤필성, 110,520,547원)

* 등기구분: 갑18 - 가압류 (차대식, 873,360,000원)

* 토지 등기부채권 총액: 2,838,360,000원

건물 등기부 요약

* 등기구분: 갑1 - 소유권 보존 (오용심)

* 등기구분: 을1 - 근저당권 (광주은행, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 등기구분: 을2 - 근저당권 (윤필성, 100,000,000원)

* 등기구분: 을3 - 근저당권 공동담보 (제이에스종합건설주식회사, 665,000,000원)

* 등기구분: 갑10 - 임의경매 (윤필성, 110,520,547원)

* 등기구분: 갑11 - 가압류 (차대식, 873,360,000원)

* 건물 등기부채권 총액: 2,838,360,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

분석

본 건은 다수의 근저당권, 임의경매, 가압류가 설정되어 있으나, 을13(토지) 및 을1(건물) 근저당권이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '유치권'이 등기부 외 특이사항으로 기재되어 있어, 실제 조사 시 유치권 성립 여부 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 대항력 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 어촌 및 농어촌 지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 상가, 수산물 관련 시설, 농경지, 축사 등이 혼재된 지역입니다. 건물 내 1층에 일용품소매점 및 다중주택, 2층에 일반음식점, 3층에 다중주택으로 구성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 생활 편의시설 및 상업 시설로서의 기능을 수행하고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이 밀집한 중심 상업지구와는 거리가 있어, 상권의 확장성보다는 지역 기반 소비에 의존하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 간선도로를 통한 지역 내 교통은 보통 수준이나, 일부 필지는 차량 접근성이 다소 떨어집니다. 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 수 있습니다.

* 교육: 금일고등학교가 근거리에 위치하고 있어, 학생들의 통학이 용이할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 상점 및 수협 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 종합적인 편의시설 이용을 위해서는 다른 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않습니다. 그러나 '가축사육제한구역'으로 지정된 점은 축사 관련 시설이 인근에 존재하거나 과거 존재했을 가능성을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 보고서에 명시된 '유치권'은 법정 또는 계약상 권리에 의해 타인의 물건을 점유하고 있는 채권자가 해당 물건에 관한 채권 전부를 변제받을 때까지 물건을 반환하지 않을 수 있는 권리입니다. 유치권이 성립하고 매각으로 소멸되지 않는 경우, 낙찰자가 유치권자의 채권을 인수해야 할 수 있어 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 반드시 현장 조사를 통해 유치권 존재 여부, 성립 요건 충족 여부, 그리고 인수 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공되어 있으며, 이는 여러 부동산이 하나의 채무를 담보하고 있음을 의미합니다. 담보 물건 중 일부가 경매로 매각될 경우, 남은 담보물에 대한 채권자의 권리 행사나 담보 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 도로 접근성: 일부 필지의 도로 접근성이 다소 불편하며, 특히 지적도상 맹지인 경우 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 용도지역 및 구역이 복합적으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 권리총액: 등기부채권 총액(약 28.38억원)이 감정가(약 14.31억원)보다 현저히 높아, 채권액 회수를 위한 경매가 진행된 것으로 보이며, 이는 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 금일읍의 어촌/농어촌 지역에 위치한 다중주택 및 토지입니다. 상가와 주택이 혼합된 건물로 지역 주민을 대상으로 한 생활 편의시설 기능을 합니다. 감정가는 약 14.31억원으로 책정되었으나, 등기부상 채권 총액이 이를 상회하고, 특히 '유치권'이라는 중대한 권리가 존재하여 철저한 분석과 주의가 요구됩니다. 유치권 문제가 해결된다면, 임차인으로 인한 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 도로 접근성의 제약, 복합적인 토지이용계획, 공동담보 등의 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 기반 상가 및 다중주택: 어촌/농어촌 지역의 특성상, 안정적인 지역 기반 소비층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 유치권 등 현재 명시된 리스크로 인해 시장의 관심에서 다소 벗어나 있을 수 있으나, 리스크 해소 시 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 별도의 명도나 분할에 따른 복잡성이 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,431,384,200원입니다. 그러나 '유치권' 존재는 본건의 가치를 크게 하락시키거나, 매각 후에도 인수될 가능성이 있는 중대한 위험 요소입니다. 유치권의 가치(채권액)와 해소 비용, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 추가적인 법률 검토 비용을 감안해야 합니다.

현재 완도군 금일읍 지역의 유사 부동산 시세 정보는 제한적이나, 일반적인 다중주택 및 상가 건물의 경우, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다. 그러나 본건은 '유치권'이라는 특수물건임을 고려하여, 감정가의 50~70% 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

본건의 권리 총액이 감정가를 상회하고, 유치권 리스크가 크므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 유치권의 실제 유무와 인수 여부를 확인하는 것이 최우선입니다. 이러한 리스크 해소 및 법률 자문을 거친 후, 보수적으로 접근한다면 700,000,000원 ~ 1,000,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 유치권 해소 비용, 낙찰 후 추가 예상 비용, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.